胡‧說樓市｜十大屋苑估值90%跑贏大市，銀行助攻樓價逆轉？

Описание: 2025年樓市回穩：低息與銀行估值的關鍵角色
2025年的香港樓市表現比市場原先預期理想，低息環境雖然未見大幅下調，但已足以成為入市的推動氣氛 。對於有按揭需求的買家而言，銀行在貸款審批及估值上的配合程度，往往是決定能否順利入市的關鍵 。根據《胡 ‧ 說樓市》編輯部整理的數據，全港十大屋苑的銀行估值在2025年錄得一律升幅，部分屋苑的估值回升幅度甚至跑贏大市。

減息周期進入尾聲？息口穩定成為投資動力
雖然美國在2025年最後一次議息後，香港銀行並未有進一步下調最優惠利率（P） 。以龍頭大行匯豐為例，其最優惠利率仍保持在5厘水平，實際樓宇按揭息口維持於3.25厘 。雖然市場形容減息周期可能已接近尾聲，未來下調空間有限，但只要息口能保持在相對低位，對於一群追求穩定高回報的投資者來說，依然具備四出尋找投資機會的吸引力 。

歷史對比：從 2.5 厘回報攀升至 4 厘水平
回顧 2021 年 7 月的樓市歷史高位，當時的市況與現今截然不同 ：
• 2021年高峰期：根據差估署資料，一個實用面積 484 平方呎的中小型單位，平均售價高達759萬元 。當時同類單位的平均租值僅為 15,795 元，租務回報率只有 2.5 厘 。
• 2025年現況：現時同類面積單位的平均售價已回落至541萬元 。在樓價未重返高位，但租值卻屢創新高的情況下，月租已升至平均 17,955 元 。

這使得本港住宅的租務回報率重回 4 厘水平 。即使扣除物業稅及其他雜費支出，不少投資者認為相比將資金存放在銀行而不作任何動作，購買物業作為「磚頭」更具吸引力，甚至可視為潛在的升值工具 。

十大屋苑表現：九成屋苑跑贏大市
2025 年十大屋苑的成交金額佔市場約 6%，期內共錄得 2,608 宗註冊登記，總金額高達 170 億元 。在銀行估值方面，除了東涌映灣園僅微升1% 跑輸大市外，其餘九個屋苑的估值升幅均超過大市平均的 5% 。

1. 雙位數升幅屋苑
有六個屋苑錄得雙位數的估值升幅，表現最為突出 ：
• 美孚新邨：註冊金額達 23.74 億元，排名第二 。雖然樓齡已達 47 至 57 年，但今年銀行估值大幅提升，全年升幅達 13% 。例如 1 期百老匯街一個低層 C 室單位，估值由年初的 6,230,000 元回升至 7,010,000 元 。
• 太古城、杏花邨、黃埔花園、沙田第一城：全年估價均錄得 12% 的顯著升幅 。
• 海怡半島：緊隨其後，錄得 11% 的估值回升 。

2. 成交量之冠與穩健增長
• 嘉湖山莊：錄得 430 宗註冊，為十大屋苑之冠 。大量成交推動下，估值全年累升 9% 。例如 7 期景湖居一個低層 E 室單位，估值由年初低於四字頭的 3,780,000 元，年底重返 4,150,000 元水平 。
• 麗港城、新都城：兩者全年估值均獲提升 6%，依然跑贏大市的 5% 。

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