胡‧說樓市｜樓價下跌，白居二卻淪雞肋｜Yahoo Hong Kong

Описание: 正當《預算案》後多個新盤搶灘，二手市場表現淡靜，然而居屋市場卻看似有轉機。原因是房委會剛剛公布，新一期白居二開始接受申請，共設有6,000個配額。今期最特別之處在於首度增設了1,500個青年配額，為18歲以上、40歲以下的青年增加置業機會。但在目前的市場氛圍下，這是否能帶來實質作用？ 根據房委會資料顯示，「白居二2025」共設有6,000個配額，其中4,500個為「一般配額」，以及1,500個為「青年計劃(白居二)配額」，配額將撥予18歲以上、40歲以下的青年家庭及個人申請者，截止申請日期為3月26日。 以往經常感嘆難以置業、上車不易，因此對於青年人來說，自然渴望能抽中新居屋。因為即使未能抽中居屋，也希望獲得白居二資格，可以在第二市場購入免補地價的居屋，總比私樓市場更便宜一些，不失為一種上車的好方法。但在當今環境下，這對他們是否仍有吸引力？ 前提是符合購買白居二條件的人，在私樓市場是否有足夠選擇？此次申請白居二，個人申請者的最高入息上限為30,000元，資產上限為615,000元。如果此收入及資產的買家以供款佔入息一半為準則，他的每月最高供款額為15,000元，若按現時息率3.5厘及供款年期30年倒推，最高貸款額可達334萬元，加上現有的61.5萬元資產，個人買家最高可負擔的樓價為395萬元。 政府正好放寬了400萬元以下物業的印花稅至100元。因此，在大型藍籌屋苑，如沙田第一城、嘉湖山莊等都相繼有類似的物業湧現；甚至近期的全新盤，例如大埔馬窩路的「上然」的首張連加推價單中，也有100個單位售價低於400萬元，早前嘉里在元朗推出的「朗天峰」及新地天水圍的「YOHO WEST PARKSIDE」的入場價分別為265萬元及302萬元，他們可以選擇轉投私樓市場。 二人申請者的最高入息較一人申請者倍增，為60,000元，資產上限為123萬元。倒推其最高可負擔樓價為791萬元，可選擇的物業就更多。現時中小型住宅的平均價格僅為525萬元。 如今市況，白居二不夠吸引的地方還在於它擁有私樓的本質，準買家需自行與業主議價，但卻沒有私樓的流通性。準買家需在市場上尋找合適物業，且需與業主長時間拉鋸，談不攏便無法成交，這與私樓市場操作相似。 但與私樓不同的是，私樓不再受任何額外印花稅限制，買家可以即買即賣；而白居二買家仍受制於兩年禁售期，唯一不同的是，他們可以在補足地價的前提下將單位當作私樓轉售或出租。 當然，如果白居二買家購入2019年後的新居屋項目，由於這些項目本身設有限制期，首兩年既不能在公開市場轉售，也不能在第二市場轉售，這是與私樓市場最大的不同。 因此，對於青年人來說，即使符合白居二資格，若在私樓市場上選擇繁多的情況下，他們是否還需要受到居屋市場的種種約束呢？從這個角度來看，這對他們的幫助可能不大，也預見到申請反應未必會很理想。

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