胡‧說樓市｜2026年去庫存大混戰！十萬伙供應壓頂，古洞、土瓜灣是新戰場？
Автор: 雅虎香港 Yahoo Hong Kong
Загружено: 2026-01-20
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踏入2026年，香港樓市的主旋律依然離不開「去庫存」三個字。目前市場一手供應量超過100,000個單位，這組數字背後的含意相當驚人，因為它幾乎等同於全港足足7年的吸納量 。雖然比起樓市最嚴峻的時期，現時的樓花與現樓貨尾已經大幅減少了超過10,000個單位，讓部分原本積壓重貨的地區壓力有所緩解 ，但對於發展商而言，2026年如何處理這龐大的庫存，依然是當務之急 。
焦點區域轉移：從跑道區到舊區重建 過去兩年，市場目光集中在黃竹坑站及啟德跑道區，這兩個曾讓發展商在「摸頂價」投地後輸得頭崩爛額的地區，目前全新盤供應已進入倒數階段 。會德豐旗下的黃竹坑站上蓋「港島南岸6期」預計在首季搶灘，提供610個單位，主打兩至三房戶型 。而長實以百億地價奪得的「花語海」，則會守住啟德跑道區的尾門，三期共提供1,005伙 。
然而，2026年的真正戰場將會轉移至土瓜灣及古洞區。在土瓜灣，隨著市建局收購的舊樓項目進入收成期，一場規模達3,273個單位的大混戰即將展開 。當中包括長實與恒基分別提供的千伙大盤，以及信置、嘉里等發展商的項目，舊區重建的去貨速度將成為市場焦點 。
古洞區：鐵路效應與地價的博弈 另一個值得關注的是古洞區。雖然該區具備北環線延伸的鐵路效應 ，但區內至少四個項目（如永泰的「雲向」、新地25區項目及會德豐24區項目）多數是在2021年以摸頂價投得，地價成本高昂 。在現時市況下，發展商會選擇以什麼樣的定價策略來突破重圍？這將是2026年的一大懸念 。
重磅回歸與爭議項目 除了新盤混戰，2026年還有兩個話題性十足的樓盤：
• 大圍站柏傲莊三期：自2021年發生混凝土強度不足事故後，這座經歷拆卸重建的鐵路上蓋地標，在長達4年9個月的樓花期後終於回歸 。面對500個取消交易的單位，發展商若在價格上讓步，會否引發舊買家的不滿？其鐵路優勢能否蓋過過往的負面消息？
• 安達臣道首置盤：長實旗下的安達臣道項目本應提供2,900伙，卻因分判商涉嫌行賄及施工監管問題被勒令停工 。這個類似早期「混合式住宅」的項目，最終會否如當年的深灣軒、碧海藍天般轉作全私樓發售，市場正引頸以待 。
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