Aste Immobiliari - La Perizia di Stima in 7 Step!

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Ti faccio una brevissima premessa, naturalmente in un semplice video informativo non riuscirò’ a spiegarti ogni singolo dettaglio della Perizia, perché’ sarebbe piuttosto noioso e soprattutto molte cose non ti servono.
Sono 7 i passaggi più importanti da conoscere di una Perizia, per avere un quadro completo della situazione.

E’ un documento redatto da un professionista, che può essere un geometra, un architetto o un ingegnere, a cui viene conferito l’incarico dal Giudice dell’esecuzione, al fine di ottenere una consulenza tecnica d’ufficio, che descriva nei minimi dettagli l’immobile e soprattutto ne stabilisca il valore commerciale dal quale deriverà il prezzo base d’asta.

Ora vediamo quali sono i 7 parametri più importanti di una Perizia:

Il punto numero 1 riguarda l’individuazione e la descrizione dell’immobile. Qui ti viene descritta esattamente l’ubicazione del bene, troverai ben specificato l’indirizzo quindi: la città, la Via, il numero civico e i dati catastali. Questi sono importanti perchè ti aiutano a individuare con precisione la posizione attraverso il mappale e la particella,

Con i dati catastali avrai anche chiaro come è stato accatastato l’immobile. Se per esempio stai valutando l’acquisto di un appartamento potresti aspettarti una categoria catastale A/2 o A/3, cioè un abitazione di tipo civile.

Al punto 2 abbiamo la verifica della regolarità catastale, edilizia ed urbanistica del bene, nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità ed eventuali costi per la sanatoria.

Questo punto è importante perchè devi sapere se ci sono difformità o meno da sanare o addirittura degli abusi da rimuovere a tue spese.
Devi sapere che molto spesso le banche non ti erogano il mutuo se l’immobile non è conforme e presenta degli abusi edilizi.

Il terzo punto riguarda le spese condominiali.
In questa parte della perizia vengono menzionati in linea di massima quelli che sono i costi mensili delle spese condominiali, non è detto che le troverai in tutte le perizie.
Normalmente potrai anche trovare scritto se sono state o non sono state deliberate delle spese condominiali straordinarie.
Ricordati che chi compra all’asta, secondo l’art. 63 del c.p.c, è tenuto a pagare le spese condominiali ordinarie deliberate per l’anno in corso e l’anno precedente.

Ma andiamo avanti e vediamo il punto numero 4…
che sono le trascrizioni, le iscrizioni e i diritti opponibili di terzi pendenti sui beni, che rappresentano tutto ciò che di importante è stato reso pubblico sull’immobile.

Ad esempio la presenza di un’ipoteca della banca e successivamente del pignoramento, potrebbero esserci altre iscrizioni ipotecarie come ad esempio l'ipoteca di Equitalia, la trascrizione di un fondo patrimoniale, la trascrizione di un contratto di locazione o la trascrizione di un vincolo.

Al punto 5 vediamo lo stato di occupazione del bene quindi se in quel momento l'immobile viene venduto libero o occupato.
Nel caso venisse venduto occupato è importante sapere a che titolo è occupato l’immobile. L'occupazione può essere con titolo o senza titolo, con titolo opponibile o con titolo non opponibile.

Te l’ho già accennato prima, un titolo opponibile in pratica significa che è un diritto che può essere fatto valere nei tuoi confronti, quindi se l’immobile è libero ovviamente non dovrai attendere la liberazione da parte del tribunale, se invece è occupato senza titolo dovrai attendere la liberazione del bene dopo l’emissione del decreto di trasferimento.

Ora vediamo il punto 6 che in parte si collega al punto numero 4, dobbiamo fare molta attenzione anche alla verifica della continuità delle trascrizioni e del titolo di proprietà.
Te la faccio molto semplice, significa che ci deve essere continuità delle trascrizioni dei vari passaggi del titolo di proprietà avvenuti negli ultimi 20 anni.
Quindi occorre verificare bene in perizia se stai comprando un immobile o un terreno che abbia realmente avuto regolari passaggi di proprietà senza interruzioni.

Infine siamo arrivati al punto numero 7 che si trova alla fine della perizia, dove e quindi procede alla valutazione dei beni.
Di solito nei criteri di valutazione il CTU fa riferimento ai parametri OMI che sta per (osservatorio medio immobiliare) che in pratica fa la media, tra i prezzi di vendita riscontrati in un dato periodo di tempo, nella zona dove si trova l’immobile oggetto di perizia

#LucaCavanna #ImprenditoreInvestitore

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