Aste Immobiliari - La Procedura esecutiva in 6 step!

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Dietro ogni immobile che purtroppo finisce all’Asta c'è un processo esecutivo. Il creditore al fine di recuperare il proprio credito agisce in modalità giudiziale facendo vendere la casa dal tribunale.

Quindi io immaginando di essere il creditore, ho un credito nei tuoi confronti di 100.000 euro e per esigerlo, ho ottenuto un titolo esecutivo, una sentenza, un decreto ingiuntivo, dove viene accertato che tu mi devi dare 100.000 mila euro oltre interessi.
Ok come funziona a questo punto, io creditore mi rivolgo al il mio avvocato che metterà in esecuzione il pignoramento, attraverso la notifica del precetto e il titolo esecutivo, poi richiede il pignoramento del bene immobile cioè chiede al giudice di bloccare l'immobile con la finalità di venderlo tramite Asta.

Questa azione serve innanzitutto a bloccare l’immobile, che con la presenza del pignoramento non può più essere venduto liberamente dal debitore.
Il pignoramento si concretizza attraverso la notifica da parte dell’ ufficiale giudiziario al debitore, al quale viene notificato ufficialmente che l’immobile è pignorato e non puo’ più essere venduto.

A questo punto il pignoramento viene trascritto in conservatoria, dopodiché entro un termine stabilito dalla legge, io creditore devo fare un'istanza di vendita, cioè devo chiedere al giudice di mettere in vendita l’immobile tramite l’ Asta giudiziaria.

Dopo l'istanza di vendita il giudice nomina un perito. Questo è il soggetto che, in quanto professionista, ha il compito di redigere una consulenza tecnica.
Il perito normalmente è un Geometra, un architetto o un ingegnere. Il suo incarico è quello di certificare secondo varie metriche comparative il valore dell’immobile.

Inoltre la consulenza tecnica d’ufficio serve anche per descrivere minuziosamente l’immobile e valutarlo in base alle condizioni in cui si trova nel momento in cui viene ispezionato dal perito.
La perizia prevede anche la spiegazione delle problematiche, se ci sono irregolarità urbanistiche catastali o edilizie, eccetera eccetera.
In un altro video avremo poi modo di approfondire questi concetti sulla Perizia in modo più dettagliato.

A questo punto dopo che abbiamo il valore da cui deve partire la vendita, il giudice non deve far altro che deve ordinare la vendita.
Quindi convoca un udienza dove emette un'ordinanza di vendita, con la quale specifica tutte le modalità con cui dovrà essere effettuata l’Asta e nella stessa sede delega le operazioni di vendita a un avvocato piuttosto che un notaio o un commercialista.

Questa figura che viene nominata dal giudice si chiama delegato alla vendita ed è il soggetto che provvederà ad espletare tutte quelle operazioni atte alla vendita del bene immobile pignorato.
Dalla pubblicazione dell’annuncio attraverso la pubblicità obbligatoria, dalla pubblicazione dell’ avviso di vendita e i suoi allegati sui vari portali, raccoglierà le offerte che perverranno presso il suo studio e procederà alla gara d’asta.

Infine in seguito all’aggiudicazione predisporrà la minuta del Decreto di trasferimento da mandare in firma al giudice dell’esecuzione.
In alcuni casi il delegato alla vendita viene anche nominato custode giudiziario dell’immobile. Quindi sarà di sua competenza anche l’organizzazione dei sopralluoghi e delle visite all’immobile oggetto d’asta.

Infine si occuperà di tutte quelle incombenze relative alla distribuzione del ricavato ottenuto dalla vendita e preparerà la proposta del piano di riparto delle somme incassate.
A questo punto verranno effettuati gli esperimenti di vendita, che, in caso di aggiudicazione si concretizzeranno attraverso il Decreto di trasferimento che è l’atto firmato dal giudice che di fatto trasferisce del bene dal debitore esecutato all’acquirente.
Successivamente, come ti ho anticipato poco fa, la procedura esecutiva si concluderà con il piano di riparto.

In pratica supponiamo che dalla vendita si sia incassato 100.000 euro. Di questi, una parte, per esempio 8.000 euro verrà destinata al pagamento delle spese come per esempio il compenso del delegato, del custode giudiziario e del consulente tecnico di ufficio, che non è niente altro che il famoso perito di cui abbiamo parlato prima.

Il rimanente viene incamerato dal creditore procedente o ripartito tra i creditori che sono intervenuti secondo un ordine di privilegio stabilito dalla legge.

Se vuoi partecipare ad un’Asta immobiliare e hai bisogno di aiuto puoi contattarmi attraverso i riferimenti che trovi nella descrizione di questo video.

A presto, ciao!
#LucaCavanna #ImprenditoreInvestitore

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