重磅炸彈！滬七條實行震動全國！上海外環外全面不限購，一年社保就買市區！人口斷崖、土地財政玩完，老破小變燙手山芋！政策狂追市場走，環滬樓市即將插水，真正邏輯今日一次過講穿！|上海|樓市|粵語|

Описание: 上海樓市又扔出一顆重磅炸彈，滬七條正式開始實施，消息一出直接震動整個樓市。上海外環外全面不限購，外地人只要交滿一年社保，就可以買外環內的物業，這一波操作到底想幹什麼？上海為什麼會急成這樣？之前一直強調的房住不炒，現在還提不提？背後真正的邏輯，今日同大家一次過講清楚。
其實舊年年尾的時候，我已經在圈子裏面同大家講過，北京、上海這類一線城市全面放寬限購，是遲早一定會發生的事，並不是一時衝動，而是到了不得不放的地步。背後主要有三個原因：第一，人口拐點已經出現，年輕人越來越少，老年人口越來越多，未來根本沒人接盤樓市；第二，國際環境不穩定，外貿生意越來越難做，內地經濟必須靠內需頂上；第三，過去依賴賣地維持的債務模式已經玩不下去，地賣不動，就一定要想辦法盤活現有的房產存量。
上海作為長江經濟帶面向太平洋的最重要城市，如果連上海的樓市都穩不住，全國樓市更加不用指望。回到最核心的問題，上海現在最大的危機不是沒人買房，而是老齡化太嚴重。上海是全國老齡化最深、生育率最低的城市之一，未來十年會有大批長者離世，留下的是什麼？是天量的老破小。這些舊樓地段雖然好，但樓齡舊、環境差、戶型落後，年輕人根本看不上，老人家走了之後，這些房子誰來接手？

打個比方，你在市中心黃金地段有一層舊樓，樓齡已經幾十年，結構殘舊想重建，但是拆遷成本高到驚人；想賣掉，又沒人願意接貨，這就是上海核心區未來幾年將要面對的最大困境。

放寬限購僅僅是第一步，真正的重頭戲還在後面，就是如何讓持有核心區老破小的業主後人，放棄超高的拆遷補償要求？大家可以想一想，一層市中心舊樓，如果由子女繼承之後等拆遷，按照現在的樓價計算，政府要賠多少錢？就好像陸家嘴這麼核心的地段，這麼多年一直沒辦法擴容，就是因為周邊東昌路一帶的舊樓太多，有人算過一筆賬，如果要全部拆遷重建，起碼要準備2000億資金，根本負擔不起。

那應該怎麼解決？答案就是提高持有與繼承成本。遺產稅在內地短期內很難推出，所以最有可能落地的就是房地產稅，而且不是上海、重慶那種象徵性試點，而是不叫稅、但實際起到稅收作用的模式，比如大幅提高房屋維修基金、物業管理費等等，直接令老破小的持有成本大幅上升。當持有成本高過租金回報，繼承成本高過拆遷補償，業主後人自然會願意低價放手。

就好像你家裏有一臺舊款老爺車，停在路邊每年都要交巨額停車費，維修又找不到零件，保養成本高到離譜，想賣又沒人要，到最後只能當成廢鐵處理，道理是一模一樣的。

有人會問，那現在還提不提房住不炒？其實這句話現在已經等於變相實現了，既然已經達到目的，自然就不會再天天掛在嘴邊，聽起來雖然有點黑色幽默，但現實就是這樣。

不過大家也要清醒，政策真的可以完全左右市場嗎？這裏要打一個大大的問號。當年樓價狂升的時候，限購政策真的擋住炒房的人嗎？根本沒有。當年炒房客發明了房票玩法，找親戚朋友借名買房，自己出錢、別人出名，樓價上升就分一點好處，一旦樓價下跌、斷供遭殃的就是這些出借名字的人。這幾年樓價大跌，無數房票變欠債人，被列入失信名單，飛機高鐵都坐不到，工資卡被凍結，最終受傷的還是普通剛需。

我再舉兩個真實案例，大家就更明白政策永遠追不上市場變化。第一個案例，早年推出7090政策，要求七成新建樓盤都是90平方米以下的小戶型，開發商怎麼應對？直接將兩、三套小戶型打通，變成大戶型出售，結果買家買到的是多房本大單位，後來限購政策一收緊，這類房子想賣都賣不出去，業主損失慘重。

第二個案例，當年限制別墅用地、嚴控容積率，開發商就用“別墅+高層”的方式組合，容積率達標，別墅照樣賣；後來限制違建、限制偷面積，新樓盤照樣可以送露臺、送地下室，第四代住宅把偷面積玩到極致，市場永遠有辦法找到政策空間。

所以大家看清楚，政策永遠在後面追著市場跑，市場永遠有辦法找到漏洞，真正能夠穩定樓市的，不是一條接一條的新政，而是完善穩定的法律體系，無論是物權法、商品房買賣規則、物業管理、建築品質監管，這些才是長遠的根本。

講回這次的滬七條，政策落地之後，哪一類人、哪一類區域最受傷？大家仔細看政策內容：外環外不限購，外環內只需一年社保就可以購買。這等於直接將外環外的二手房、以及過去五年受限購限制的樓盤，全部丟給市場自由競爭，未來這些區域的樓價會繼續承受巨大壓力。

更加受衝擊的是環滬城市圈，好像太倉、昆山、嘉善、平湖、啟東這些地方，過去一直靠上海外溢需求支撐樓市，現在上海自己都放寬限購，誰還會特意跑到周邊城市買房？未來這些區域出現脈衝式下跌，幾乎是定局。

最後同大家講一句未來樓市的核心方向：千萬不要將過去二十年土地財政下的城市擴張速度，當成正常現象。過去城市像吹氣球一樣快速擴大，地方債務每年雙位數增長，靠賣地支撐所有公共服務，這個時代已經徹底結束。

未來內地樓市的主旋律是城市更新，不是大拆大建，而是精細化運營：核心區優化提升，郊區優勝劣汰，老破小要麼改造升級，要麼自然被市場淘汰。

大家一定要記住，房住不炒的目的，從來不是單純打壓樓價，而是保護銀行體系、實現經濟軟著陸、保障金融安全，其他的說法都只是表面話。

滬七條絕對不是終點，後面一定會有更多放寬政策陸續出臺。等到有需求的人基本都上車之後，針對房產的持有成本就會開始上升，特別是老破小的維護開支是一筆天文數字，如何壓低這類舊樓的持有與改造成本，會是未來幾年最重要的樓市邏輯。

而上海，已經作為第一個試點，率先走進樓市的全新階段。