SCPI : Les 5 Erreurs Insidieuses qui Peuvent Ruiner ta Performance !

Описание: Chaque année, j’accompagne plusieurs dizaines d’investisseurs dans la construction ou l’optimisation de leur portefeuille SCPI. Avec l’expérience, j’ai constaté que certaines erreurs de jugement reviennent régulièrement.
Aujourd’hui, je ne vais pas parler des erreurs classiques qu’on entend partout : choisir ses SCPI uniquement en fonction du taux de distribution, négliger la diversification ou encore ignorer la qualité de la société de gestion.
Non, je vais aborder des erreurs plus subtiles, plus insidieuses. Certaines peuvent te coûter des dizaines de milliers d’euros sur le long terme… et le paradoxe, c’est qu’elles sont parfois conseillées par des professionnels eux-mêmes.

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0:00 Introduction

0:41 Première erreur : Utiliser à tout prix l’effet de levier

L’année dernière, lorsque les taux étaient plus élevés qu’aujourd’hui, j’ai constaté une erreur courante chez de nombreux investisseurs : croire que l’effet de levier est toujours bénéfique, quelles que soient les conditions de financement. Tu t’en doutes, je suis en désaccord avec cette vision.
L’effet de levier peut être avantageux, mais uniquement si le placement financé offre un rendement supérieur au taux du crédit. Si le rendement de l’investissement est équivalent au taux du prêt, l’opération est neutre. Et lorsque l’on prend en compte la fiscalité et les frais, l’effet de levier peut même devenir défavorable.

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2:55 Deuxième erreur : Investir dans des SCPI en parts sponsors

D’abord, on va revenir sur ce que sont les parts sponsors.
Lors du lancement d’une SCPI, il y a une période sponsors, période durant laquelle la société de gestion propose des conditions avantageuses pour attirer les premiers investisseurs et accélérer la collecte de fonds. L’objectif est que la SCPI atteigne rapidement une taille critique afin de pouvoir investir efficacement dans des biens immobiliers.
Pendant cette période, vous pouvez généralement acheter des parts de SCPI avec une décote, souvent autour de 5 %. Par exemple, si le prix normal d’une part est de 200 €, vous pourrez acquérir des parts pour 190 €.

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5:24 Troisième erreur : Rester investi dans des SCPI peu performantes

En 2024, de nombreuses SCPI ont annoncé des baisses de leurs prix de parts. J’ai eu l’occasion d’échanger avec beaucoup d’associés de ces SCPI. La grande majorité hésitait à se positionner à la vente sur leurs parts et avait l’espoir que le prix de part retrouverait son plus haut.
Cela met en lumière le biais psychologique du coût irrécupérable. Ces associés ne souhaitent pas vendre leurs parts car ils ne veulent pas « enregistrer » une perte. En réalité, la perte est déjà là, qu’elle soit comptabilisée ou non. Ce qui compte désormais, c’est le potentiel futur de l’investissement, pas son prix d’achat initial.

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6:27 Quatrième erreur : Une allocation géographique inadaptée

Erreur plus classique : ne pas assez prendre en compte ton profil fiscal avant d’investir.
Par profil fiscal, j’entends ta tranche marginale d’imposition et ta future tranche marginale d’imposition. Ce point est important, car les SCPI sont détenues en moyenne sur une durée très longue, environ 20 ans. Il faut donc prendre en compte non seulement ton profil fiscal aujourd’hui, mais également essayer d’estimer comment il va évoluer dans les prochaines années.
Pour une SCPI qui investit uniquement en France, ton imposition en direct peut être confiscatoire. Tu seras imposé à ta tranche marginale d’imposition, et à cela s’ajoutent les prélèvements sociaux.

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8:25 Cinquième erreur : Être trompé par les rendements des premières années

On l’a vu dans le classement SCPI 2024 en termes de rendement, le rendement de certaines SCPI a été très élevé. On parle de rendements supérieurs à 10 %.
Pour rappel, il y a quelques années, un rendement supérieur à 6 % était exceptionnel. J’aimerais te dire que cela est durable, mais malheureusement, ça ne l’est pas.
On peut expliquer cette hausse du rendement distribué par les nouvelles conditions de marché dans l’immobilier d’entreprise depuis 2023, avec la hausse des taux.

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9:45 Conclusion


Investir en SCPI comporte plusieurs risques :
• Risque en capital : le capital investi n’est pas garanti et peut être partiellement ou totalement perdu.
• Risque de liquidité : la revente des parts n’est pas garantie et peut prendre du temps.
• Risque immobilier : la valeur des actifs dépend du marché et peut évoluer à la baisse.
• Risque de change : Les SCPI investies hors zone euro peuvent subir un impact négatif lié aux fluctuations des devises étrangères, affectant la valeur des actifs et les revenus.
• Risque de gestion discrétionnaire : Les choix d’investissement reposent sur les anticipations de la société de gestion, avec le risque de ne pas cibler les marchés ou actifs les plus performants.