SCPI à Crédit : Bonne Idée ou Piège à Éviter ?

Описание: L’investissement à crédit en SCPI permet de se constituer un patrimoine immobilier sans les contraintes habituelles : pas de visites, pas de travaux, pas de gestion de locataires, tout en profitant de l’effet de levier du crédit. C’est en tout cas la promesse séduisante de ce type d’investissement.

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0:00 Introduction
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1:11 SCPI : Fonctionnement, avantages et risques
Pour commencer, petit rappel rapide. Une SCPI est un véhicule de placement collectif permettant d’investir dans l’immobilier de manière mutualisée. En achetant des parts de SCPI, vous devenez copropriétaire d’un vaste parc immobilier géré par une société de gestion. Vous recevez mensuellement ou trimestriellement des revenus appelés dividendes, qui sont la traduction des revenus locatifs générés par le parc détenu.
Certaines des meilleures SCPI du marché offrent actuellement des rendements supérieurs à 6%.
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3:10 Pourquoi l’effet de levier peut être contre-productif ?
Investir en SCPI via effet de levier est souvent vu comme l’eldorado, car il s’agit du seul investissement réellement passif où vous pouvez bénéficier de l’effet de levier relativement facilement.
Je dis « relativement » car il y a tout de même des conditions sur la plupart des offres de financement, et celles où il y a peu de conditions ont souvent des taux élevés. Même si, bien sûr, il existe des exceptions.
Pour entrer dans le vif du sujet du financement, je te propose qu’on regarde tout de suite des simulations pour rendre tout cela plus concret.
Premier élément qu’il me semble important de rappeler : il ne sert à rien d’emprunter si le taux d’emprunt est équivalent ou supérieur au taux de rendement de la SCPI.
J’ai pris pour ce faire un exemple avec un emprunt à 5% et un portefeuille SCPI qui génère un rendement de 5%.
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4:45 Exemples concrets : emprunt de 250k€
Après, bien sûr, pour l’investissement SCPI, ce n’est pas aussi simple que ça, car il faut prendre en compte la revalorisation éventuelle des parts et du revenu des SCPI, ainsi que l’impact fiscal des intérêts déductibles.
C’est pour cette raison que nous allons voir maintenant deux exemples concrets en prenant pour exemple un couple avec un enfant qui a des revenus de 110 000€ par an.
On va considérer que ce couple emprunte 250 000€ sur 20 ans pour investir dans des SCPI qui génèrent un rendement de 6%.
L’allocation géographique est de 80% à l’étranger, 20% en France.
On va prendre en compte deux cas : un cas où ils empruntent ces 250 000€ à un taux de 5,5% et un autre scénario où ils empruntent ces 250 000€ à un taux de 3%, toujours sur 20 ans.
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6:28 Comparatif des offres de financements SCPI disponibles
Maintenant qu’on a vu que cela pouvait être intéressant d’investir en bénéficiant de l’effet de levier, nous allons détailler les principales offres aujourd’hui disponibles pour financer ses parts de SCPI.
Je t’affiche à l’écran un tableau comparatif des principales offres aujourd’hui disponibles. J’ai listé les principaux organismes qui financent des parts de SCPI, à savoir CFCAL, AXA, Sofiap et CACF.
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8:41 Conclusion
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Investir en SCPI comporte plusieurs risques :
• Risque en capital : le capital investi n’est pas garanti et peut être partiellement ou totalement perdu.
• Risque de liquidité : la revente des parts n’est pas garantie et peut prendre du temps.
• Risque immobilier : la valeur des actifs dépend du marché et peut évoluer à la baisse.
• Risque de change : Les SCPI investies hors zone euro peuvent subir un impact négatif lié aux fluctuations des devises étrangères, affectant la valeur des actifs et les revenus.
• Risque de gestion discrétionnaire : Les choix d’investissement reposent sur les anticipations de la société de gestion, avec le risque de ne pas cibler les marchés ou actifs les plus performants.