筲箕灣 傲華｜首批22伙開放式低於500萬元｜間間都望樓景 可以點揀好？｜實地考察周邊環境｜示範單位｜詳細分析｜新盤｜協成行｜地產｜樓市｜香港｜一手｜易發睇樓團｜新盤任你睇

Описание: 【易發睇樓團🏠新盤任你睇】筲箕灣 傲華｜首批22伙開放式低於500萬元｜間間都望樓景 可以點揀好？｜實地考察周邊環境｜示範單位｜詳細分析｜新盤｜協成行｜地產｜樓市｜香港｜一手｜易發睇樓團｜新盤任你睇
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筲箕灣全新盤「傲華」，是老牌發展商協成行繼2014年遠晴後，於區內第二個單幢樓項目。提供156伙，主打一房上車戶型，有72伙，面積由283至343平方呎；開放式佔54伙；至於劃一456平方呎的兩房單位，就只有18伙。「傲華」也設有12伙連平台或天台特色戶，包括兩伙標準戶沒有的三房間隔，其中最大737平方呎的26樓C室，內置樓梯上564平方呎的天台，之前同系的何文田芳菲都係這樣的設計。另外3樓H室也比較特別，246平方呎的一房單位，設有一個622平方呎的平台，面積足足等於2.5個單位般大。
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由市區舊樓重建而成，無可避免都要望樓景。「傲華」的布局於是刻意扭過，盡量避免樓望樓。標準樓層的C至F室向西北面，望向望隆街休憩處及「東成樓」方向。雖然都會看到其他大廈，但距離不這麼近，景觀相對優勝。低層單位也可以看到內園景及旁邊現時正圍封的用地。這幅是政府土地，暫時未有規劃，只有些樹。A、B室向西南，會望向一條馬路之隔的「景輝大廈」及附近的舊樓，可以避過旁邊的「東明樓」，減低壓迫感。至於G及H室向東南，望向樹後面房協的「明華大廈」。不過要留意，「明華大廈」正進行重建計劃，現在處於第二期工程。在「傲華」後面的A至E座，屬於第三期重建，預計在2028年開始。整個「明華大廈」的重建工程﹐預料於2035年完成。換言之，「傲華」在入伙後約3年，就會受到不同程度的工程噪音及沙塵影響。
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「傲華」是繼鴨脷洲「弦岸」後，今年第二個開價的港島全新盤。首批50伙，涵蓋開放式至兩房標準戶，折實平均呎價23042元。除了較「弦岸」低外，也是自2018年3月香港仔「南津．迎岸」後，港島區逾5年來最平新盤。港島向來新盤不多，筲箕灣更加有近4年沒有新供應。對上一個是林氏家族旗下的「One Eighty」，2019年10月推出首批30伙，折實平均呎價約2.38萬元，「傲華」首批低約百分之3.2。如果覺得時間相差太遠，可以參考鄰近太古城，同樣是單幢式項目的恒地西灣河「THE HOLBORN」，近兩年前首批折實平均呎價要近2.9萬元，「傲華」更加低兩成。「THE HOLBORN」剛剛入伙，最新一手呎價是27400元。不過對比附近一帶半新樓的二手造價，「傲華」的開價則高出約一成二至三成，「傲華」在全新盤的加持下，吸引力會否提升呢？
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「傲華」首張價單包括32伙開放式，14伙一房及4伙兩房。當中有22伙開放式，在扣除即供最高百分之9折扣後，樓價不用500萬元。想要一間睡房，要加多200多萬元。至於兩房單位，就全數1000萬元以上。入場單位來自5樓G室，實用面積221平方呎，即供折實呎價21667元。港島東租務需求大，向來租金都有一定保證。參考28Hse網站，同區入伙接近5年的指標屋苑「形薈」，現時開放式單位叫租1.45萬元至1.6萬元。以呎租約50元至52元計，推算「傲華」入場單位月租約11050至11492元。在未扣除管理費前，租金回報率約2.7厘至2.8厘，高於大市水平。發展商於鰂魚涌英皇道1001號，開放了3個示範單位予公眾參觀，不過這3個單位都沒有於第一張價單出現。
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