親族間売買でトラブルを防ぐポイント

Описание: ▷本日のテーマと内容：
「親族間売買でトラブルを防ぐポイント」

00:00はじめに
不動産鑑定士の入村です。
今回は「親族間売買でトラブルを防ぐポイント」についてお話しします。

親から子へ、兄弟姉妹間での不動産売買
一見するとシンプルな取引に見えるかもしれません。

実は税務上のリスクや、将来のトラブルにつながる落とし穴が数多く存在します。
特に相場よりかなり安く売りたいというケースは要注意です。

今回はポイントを事例を交えながら、分かりやすく解説していきます。

00:47ポイント
① 贈与税のリスク
例えば、市場価格1,000万円の不動産を600万円で子どもに売却したとしましょう。
（根拠が乏しければ）差額の400万円部分が「売買」ではなく、贈与とみなされる可能性があります。この場合に400万円に対して贈与税が課税されるリスクがあります。

税務署は本当にその価格は妥当だったのか？という視点で見ています。価格の根拠を説明できなければ課税リスクは高くなります。

②みなし譲渡による課税のリスク
さらに注意すべきなのが「みなし譲渡」です。
譲渡不動産の時価の2分の1未満、つまり時価の50％を下回る金額で売却した場合、税務上は時価で売ったものとみなされる可能性があります。

1,000万円の不動産を400万円（時価の40％）で売却した場合、税務上は1,000万円で売却したと扱われ、差額に対して譲渡所得税が課されることがあります。
400万円しか受け取っていないのに1,000万円で売却した前提で税金がかかることがみなし譲渡の怖さです。

③市場価値の正確な評価
重要なことは市場価格の客観的な証明です。ここで登場するのが不動産鑑定士です。
不動産鑑定士の鑑定評価や価格調査書があれば、価格の妥当性・合理的な根拠を税務署に説明しやすくなります。「なんとなくこの価格」が一番危険です。

④税務調査のリスク対策
親族間売買は税務署にとって注目しやすい取引です。
・本当に売買なのか
・低額すぎないか
・実質は贈与ではないか
こうした視点で調査されます。

そのために必要なポイント
・売買契約書
・価格算定の根拠資料
・資金の流れが分かる記録
これらをきちんと整えておくことです。

⑤合意内容の明文化
親族間の取引はつい口約束になりがちです。
「言った」「言わない」「聞いていない」「本当は譲るつもりでなかった」
将来の紛争の原因になります。

売買条件、支払方法、引渡時期等の合意内容は、必ず契約書に明記し、双方が署名・押印することが大切です。

⑥登記名義変更を速やかに
売買が完了したら、速やかに所有権移転登記を行いましょう。

名義変更を放置すると
・相続時の混乱
・売却時の障害
・法的所有者の曖昧化
といった大きな問題につながります。家族だから大丈夫は通用しません。

⑦専門家との相談＆連携
大切な専門家との連携です。
・贈与税・譲渡所得税の申告 → 税理士
・市場価格の妥当性の判断 → 不動産鑑定士
税務と妥当な不動産価格、両面からの検証が必要です。
信頼できる専門家と連携することでリスクは大幅に減らせます。


04:29まとめ
親族間だからこそ、シンプルに済ませたい。その気持ちはよく分かります。
税務・法律・感情・これらが複雑に絡むのが親族間売買です。

・ 適正価格・ 書面化・ 専門家連携
この3つを意識してください。

家族だからではなく、家族だからこそ慎重に進めることが大切です。

04:50応用ケース：同族間法人との売買
社長個人名義の不動産を自分の経営する会社へ売却する場合
親会社と子会社間の売買、これも実質的には親族間売買と同じ構造です。

適正価格でなければ親族間売買と同様に、税務リスクが生じます。同族法人間取引でも価格の客観性は不可欠です。

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