Risoluzione del contratto preliminare e vizi urbanistici delle pertinenze

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Risoluzione del contratto preliminare e vizi urbanistici delle pertinenze

Nel caso esaminato dalla Corte di Cassazione, il promissario acquirente, poco prima della data convenuta per la stipula del contratto definitivo, apprendeva, tramite il geometra incaricato, di alcune irregolarità urbanistiche riguardanti delle pertinenze dell’immobile oggetto del preliminare (tettoie non a norma di un garage e di una legnaia annessi all’immobile, sistema di aerazione della caldaia a gas metano non a norma e una fossa settica non indicata nel preliminare).
Il promissario acquirente non si presentava quindi alla stipula del rogito e chiedeva la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei promittenti venditori.
Secondo la Corte di Cassazione, l’asserito inadempimento relativo alla tettoia ed al locale adibito a legnaia non costituisce un inadempimento grave tale da giustificare la domanda di risoluzione del contratto.
Invero, ai fini della risoluzione del contratto nel caso di parziale o inesatto adempimento della prestazione, l’indagine circa la gravità della inadempienza deve tener conto del valore complessivo del corrispettivo pattuito in contratto, determinabile mediante il criterio di proporzionalità che la parte dell’obbligazione non adempiuta ha rispetto ad esso.
Nel caso in cui, come quello di specie, si deduce a fondamento della domanda di risoluzione per inadempimento la presenza di due manufatti (garage e legnaia), pertinenze dell’immobile oggetto del preliminare, che non risultano conformi alle norme urbanistiche, occorre procedere a valutare se la difformità dei manufatti realizzati rispetto a quanto autorizzato possa essere considerata parziale e non preclusiva della possibilità di chiedere la sentenza ex art. 2932 c.c..
Ciò in quanto in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi della L. n. 47 del 1985, art. 40, può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c., a condizione che il vizio di regolarità urbanistica non oltrepassi la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, dovendosi distinguere, tra ipotesi di abuso primario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione, e abuso secondario, caratterizzato dalla circostanza che solo una parte di unità immobiliare già esistente abbia subito modifica o mutamento di destinazione d’uso.
(Cassazione civile, sez. II, 23.11.2020, n. 26558)