Locazione: il recesso del conduttore per gravi motivi e l’eventuale contestazione del locatore

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Locazione: il recesso del conduttore per gravi motivi e l’eventuale contestazione del locatore

L’art. 4, u.c. (in relazione a locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione) e dell’art. 27, u.c. (in relazione a locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione) della L. 27 luglio 1978, n. 392, dispongono (con previsione avente il medesimo tenore letterale), che "indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata".
Condizioni di questa deroga sono: la presenza di gravi motivi che investano la posizione del conduttore e il preavviso anteriore di sei mesi.
L’atto di recesso del conduttore per gravi motivi produce l’effetto di sciogliere il rapporto di locazione attraverso il meccanismo proprio degli atti unilaterali descritto dall’art. 1334 c.c.. Quest’ultima norma dispone che gli atti unilaterali producono effetto dal momento in cui pervengono a conoscenza della persona cui sono indirizzati.
Questo significa che, una volta espressa la volontà di recesso, il conduttore rimane giustificato solo per i gravi motivi indicati nella comunicazione di recesso.
Ne consegue che il giudice chiamato a verificare la legittimità del recesso del conduttore, deve verificare anche che questo corrisponda ai motivi (che debbono essere - per esplicita previsione normativa gravi) espressi nell’atto di preavviso.
Il recesso del conduttore è infatti un recesso "titolato", non libero, sicchè la specificazione dei gravi motivi condizione la validità stessa della dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei motivi di recesso addotti sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo.
Ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore, ai sensi della normativa citata, è sufficiente che egli manifesti, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, al locatore il grave motivo per cui intende recedere dal contratto di locazione, senza avere anche l’onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, nè di darne la prova perchè queste attività devono esser svolte in caso di contestazione da parte del locatore.
Il recesso del conduttore, attesa la sua natura di atto unilaterale recettizio, produce infatti effetto, come già osservato - ex art. 1334 c.c. - per il sol fatto che la relativa dichiarazione pervenga al domicilio del locatore, non occorrendo anche la mancata contestazione, da parte di quest’ultimo, circa l’esistenza o rilevanza dei motivi addotti.
L’eventuale contestazione del locatore circa l’esistenza o la rilevanza dei “giusti motivi” invocati dal conduttore, poi, non introduce un’azione costitutiva finalizzata ad una sentenza che dichiari sciolto il recedente dal contratto, ma introduce una mera azione di accertamento, il cui scopo è stabilire se esistessero al momento del recesso i giusti motivi invocati dal conduttore.
Alla necessità dell’indicazione, nella dichiarazione di recesso, dei motivi posti a fondamento dello stesso dalla parte conduttrice corrisponde l’onere, gravante sulla parte locatrice che intenda contestare il recesso, di una contestazione tempestiva e specifica degli stessi, e ciò anche in chiave di tendenziale contemperamento dei diritti e degli interessi delle parti del contratto, in una prospettiva di equilibrio e di correttezza dei comportamenti economici e di certezza delle situazioni giuridiche.

Cassazione civile sez. III, 03/11/2020 n. 24266