【舊樓大鑊】2026樓市轉勢定只係熊市反彈？仲量聯行轉軚指明年升5%！中原估升15%｜詳細探討葉秀亮「要跌60–70%先見底」、呂梓毅「長熊理論」，大陸人掃樓會扭轉熊變牛？宏福火災後二手樓風險勢重估！

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香港樓市係咪真係「見底轉勢」？定只不過係一場精心包裝嘅「熊市反彈」？😱
多年唱淡樓市嘅仲量聯行，近排竟然轉軚，話中小型住宅明年有機會升 5%；中原更加進取，直頭預告 CCL 明年或可升 15%，話係近 14 年最勁升幅。同一時間，過去一路用數據拆樓市泡沫嘅 葉秀亮、呂梓毅，佢哋講嘅「必跌指標」——要由高位跌 60–70%、租金回報要去到 6厘 先叫真正見底——仲仲仲係咪成立？🤔

今集《Water經濟學》，我會用最實際、最地道嘅香港廣東話，同大家由數據開始拆：
🏙️ 差餉物業估價署指數由高位跌咗幾多？依家連升5個月代表乜？
📉 負資產一度飆到四萬宗，依家回落到三萬幾宗，即係個市係咪真安全？
📈 租金創新高、租金回報升到 3–4厘，甚至個別細盤上到 5厘，對投資者有幾吸引？
💰 「北水」同專才買家已經佔到成交近四分之一，2026 會唔會推到去三成？
🔥 大埔宏福苑大火之後，點樣改變晒大家對舊樓、維修風險同按揭嘅睇法？
🏗️ 新盤貨尾由爆煲變慢慢收窄，供應消化期跌返去 2015–2021 正常水平，點樣影響未來幾年樓價走勢？

我哋會逐個問題拆開：
🔍 短期：點解仲量聯行、中原、戴德梁行紛紛轉口風，由審慎變成偏樂觀？
📊 中期：如果照住葉秀亮、呂梓毅嗰套長熊模型，依家只係「行到一半」，定已經打破咗佢哋嘅假設？
⚖️ 結構：點解未來幾年會出現「新樓、新晉屋苑、專才區」升得快，舊樓、問題樓越嚟越似炸彈嘅兩極化局面？
🏚️ 舊樓要面對強制驗樓、大維修、消防要求升級，銀行按揭又可能縮水，究竟仲值唔值搏？
🏢 寫字樓、舖市仍然疲弱，會唔會喺下一輪衝擊，再拖累返住宅？

我會畀大家三個 scenario 去諗：
1️⃣ 溫和牛：2026 年樓價全年升 3–6%，負資產慢慢消化，租金照高企，內地客繼續托市；
2️⃣ 暴力牛：股市大爆發、IPO 回歸、資金瘋狂搵實物避險，出現中原口中「再現 2012 式爆升年」；
3️⃣ 第二隻刀：中國或全球再出大危機，引爆下一輪資產調整，今次反彈證實只係熊市中段喘息。

同場加映：
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👉 想知而家係咪最後上車期？
👉 想搞清楚自住應該買、應該租，投資應該揀新樓定舊樓？
👉 想用數據，而唔係用情緒、恐慌同「信仰」去諗樓市？

記得睇到最後，用你自己嘅腦袋同框架，做出屬於你嘅決定。
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