Diritto di superficie su terreni agricoli: una tassazione ancora incerta

Описание: In questo video parliamo di Registro e, in particolare, dell’aliquota da applicare agli atti di costituzione dei diritti di superficie sui terreni agricoli non soggetti a IVA. Una questione che ha visto, negli ultimi tempi, alcune incertezze, ma su cui pare ci sia un dietrofront da parte di alcuni uffici dell’Agenzia delle Entrate, tornando a confermare un’aliquota del 9% in sostituzione di quella del 15%.

1. Il contesto normativo
L’articolo 1, comma 1, della Tariffa allegata al D.P.R. 131/86 prevede:
1.Primo periodo: scontano l’aliquota del 9% gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili e gli atti costitutivi di diritti reali di godimento;
2.Terzo periodo: si applica invece l’aliquota del 15% per i trasferimenti di terreni agricoli e relative pertinenze, se acquistati da soggetti diversi da coltivatori diretti o IAP (imprenditori agricoli professionali).

2. Il problema dell’interpretazione
L’Agenzia aveva sostenuto che il “trasferimento” del terzo periodo includesse anche gli atti costitutivi di diritti reali di godimento (come il diritto di superficie). Quindi, se il terreno era già agricolo e il diritto di superficie era costituito a favore di un soggetto che non fosse coltivatore diretto o IAP, si doveva applicare l’aliquota del 15%.

3. La giurisprudenza contraria
Diversamente, i giudici hanno chiarito che la costituzione di un diritto di superficie non equivale a un “trasferimento” del diritto medesimo. Non c’è, insomma, un passaggio di proprietà, ma solo la nascita di un nuovo diritto reale di godimento.
Perciò, secondo questa interpretazione, l’aliquota del 15% riguarda solo i veri “trasferimenti” (cioè cessioni di proprietà, oppure cessioni di diritti reali già esistenti), non la costituzione ex novo di un diritto di superficie.

4. Il dietrofront degli uffici
Secondo quanto riportato dal Sole24Ore, pare che alcuni uffici dell’Agenzia delle Entrate abbiano rinunciato a pretese di applicare il 15% sui diritti di superficie costituiti sui terreni agricoli, adeguandosi quindi alle sentenze.
In questi casi si tornerebbe all’applicazione del 9%, come previsto dal primo periodo della norma, cioè l’aliquota che si applica agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali di godimento.

5. Implicazioni per gli enti locali
Per un ente locale, questa decisione riduce l’onere del Registro (dal 15% al 9%). Ciò può incidere significativamente sui piani finanziari di operazioni in cui il Comune (oppure un altro ente) acquisisce un diritto di superficie su terreno agricolo per vari progetti (es. impianti sportivi, fotovoltaici, ecc.).

6. Conclusioni
La prassi ministeriale equiparava la costituzione di un diritto alla cessione dello stesso, e dunque pretendeva il 15%.
La giurisprudenza, invece, distingue le due fattispecie.
Gli ultimi sviluppi segnalano che l’Agenzia si sta allineando alla tesi dei giudici, portando quindi l’aliquota al 9% per questi atti.
Per i contribuenti (inclusi quindi i Comuni), una buona notizia: meno costi di Registro.

Spero che questa sintesi vi sia stata utile e vi aiuti a orientare le vostre scelte in materia di diritti di superficie sui terreni agricoli. Se avete altre domande o volete ulteriori chiarimenti, non esitate a contattarci! A presto e vi aspetto al prossimo approfondimento.