海景房白菜價！惠州成廣東鶴崗：大量香港投資客被深套！房子白送都冇人要！大灣區樓市房價如蔥，惠州樓市已一片哀嚎，海景房成燙手山芋，炒房客瘋狂甩賣逃跑。

Описание: 廣東「鶴崗」血淚實錄：惠州海景房由過萬蚊跌到「白菜價」！無數炒樓客大出血啊！
「海風依然系咁咸，但系個房產證上面嘅數字，已經縮水超過一半。」企喺碧桂園十里銀灘嘅露台，林女士望住眼前一成不變嘅碧海藍天，手指挲住泛黃嘅買賣合約，把聲壓抑唔住震顫。2019年，佢以1.6萬蚊/㎡嘅價錢買落呢套一線海景房，而家地產經紀電話入面報出嘅6000蚊/㎡開價，好似一把生鏽嘅鈍刀，將佢嘅暴富夢割到鮮血淋漓。

喺惠州，咁樣嘅「林女士」通街都系。曾經被冠以「深圳後花園」光環嘅惠州樓市，而家早就褪曬所有浮華，露出猙獰嘅瘡疤。樓價腰斬已經系常態，部分單位跌幅誇張過雪崩，曾經炙手可熱嘅海景房，而家變成壓垮無數家庭嘅「海上墓碑」——廣東「鶴崗」呢個朵，唔系講笑，系無數人用真金白銀堆出嚟嘅血淚標籤。

今年下半年嘅惠州樓市，上演緊一場冇硝煙嘅崩盤。惠陽淡水嘅東方鉑悅府售樓處，曾經逼滿搶房嘅投資客，而家得返着住平價西裝嘅經紀喺空蕩蕩嘅大堂度踱來踱去，牆上「備案價1.5萬/㎡」嘅海報被「現樓8600蚊/㎡」嘅紅色促銷牌死死冚住，側邊仲刺眼咁寫住「送車位、免3年管理費」——呢啲唔系優惠，系絕境中嘅跳樓貨，相當於直接打五折，一套100㎡嘅單位，一年時間蒸發64萬，夠普通人儲十年。

大亞灣嘅臻悅府更加狠。備案價1.47萬/㎡嘅樓，而家7000蚊/㎡就有交易，4.8折嘅力度，刷新咗大灣區樓市嘅底線。當地經紀小李部手機入面，存咗過百條業主嘅劈價訊息，「琴日仲有個業主急到癲，120㎡嘅單位由176萬降到98萬，話只要出到手，蝕幾多都認。」佢撳住手機屏幕，語氣麻木到極，「以前系客求業主減價，而家系業主跪求客睇樓，就算系咁，成交率都唔到舊年嘅零頭。」

連資本大鱷都喺度倉皇逃走。李嘉誠家族旗下嘅和記黃埔地產，今年8月突然向香港買家集中掟貨，放售大灣區400個單位，其中惠州瀧珀花園就占咗300套——呢個捂盤多年嘅項目，曾經單價高達1.4萬蚊/㎡，而家51㎡嘅一房戶型只賣44萬，單價8554蚊/㎡，相當於直接劈價三分之一。有業內人士透露，呢啲貨系和記黃埔囤積咗20年嘅土地儲備，呢個時候集中掟貨，同判咗惠州樓市死刑冇分別，「連李嘉誠都要走，邊個夠膽接貨？」

最慘烈嘅莫過於海景房。五六年前，惠東亞婆角嘅海景房普遍賣到1.2萬蚊/㎡，而家二手放盤價最低只見4857蚊/㎡，跌幅超過六成。更極端嘅案例出現喺法拍市場，一套曾經售價過百萬嘅單位，最後以16.6萬成交，折合單價1.66折——呢個數字比鶴崗「300蚊/㎡」嘅極端案例更令人絕望，因為佢唔系偏遠小城嘅棚改房，而系曾經被捧為「大灣區度假標杆」嘅海景資產。

為咗吸客，唔少經紀打出「1蚊起拍」嘅噱頭，不過呢啲只系另一場騙局。喺某拍賣平台，一套惠州海景房由1蚊開始競投，睇住差唔多成交，最後十分鐘突然冒出多個神秘買家瘋狂加價，最終以市價埋尾。「呢啲都系經紀嘅套路，引你入局，再收割你嘅希望。」被呃過一次嘅張先生恨到牙痕痕，「而家嘅惠州樓市，連騙局都透出一陣窮途末路嘅味道。」

「當初個銷售話『面向大海，春暖花開』，原來春暖花開系呃你嘅，面向大海就系真——連棵買餸嘅青菜都見唔到。」住喺碧桂園十里銀灘嘅王伯，每日要坐20分鐘巴士出鎮買餸，呢個系佢退休生活最無奈嘅日常。今年6月嘅調查數據顯示，呢個號稱「大型濱海商住綜合體」嘅社區，雖然規劃咗學校同幼稚園，但系連一個似樣嘅街市都冇，5公里範圍內，醫院、超市全部空白。

更令業主崩潰嘅系，發展商為咗自救，開始喺景觀路度起貨櫃鋪。茉莉奶白、星巴克嘅招牌立起咗，但業主企喺露台，見到嘅已經唔再系碧海藍天，而系密密麻麻嘅商業設施。「我哋使幾百萬買嘅系海景，唔系商業街！」一位業主喺維權現場舉住買賣合約大嗌，佢2021年以1.6萬蚊/㎡買入嘅單位，而家二手報價只係過6000蚊/㎡，「樓價跌都算啦，連最後一啲念想都要搶走？」

交通嘅承諾更加系徹頭徹尾嘅大話。「深圳14號線延長線通惠州」嘅消息，由十三五講到十五五，規劃文件疊起有半個人咁高，但惠州賣出咗120萬套房，地鐵就沉咗落海底。2022年深圳14號線通車到沙田站，業主以為「通勤自由」嚟啦，點知最近嘅深薈城到地鐵站仲有2公里，踩電單車要10分鐘，揸車塞半個鐘，每日來回深圳中心地帶要花2個鐘——呢啲唔系通勤，系渡劫。

深惠城際鐵路嘅進展，成為業主最後嘅精神寄託。官方消息話「前海至惠州將形成一個鍾交通圈」，但實際進度呢？截至今年3月，區間隧道工程只完成46%，6個車站剛封頂，距離通車遙遙無期。「呢啲就系畫餅充飢，」喺深圳返工嘅李小姐住咗三個月就搬返出租屋，「每日凌晨五點起身趕車，夜晚八點先返到屋企，住喺度唔系過日子，系捱日子。」

夜晚嘅惠州臨深片區，更加似一座鬼城。大亞灣多個小區，入住率唔夠三成，漆黑嘅樓棟入邊只有零星燈火，風吹過空蕩嘅走廊，發出嗚嗚聲。有業主講笑話，「呢度嘅路燈比人仲多，外賣員都唔願意嚟，話太陰森。」曾經被宣傳為「宜居新城」嘅地方，而家變成無人問津嘅「海景囚籠」，困住嘅唔只系層樓，仲有無數家庭嘅未來。

「以為靠住深圳就可以起飛，結果系被深圳吸乾咗啲血。」從事樓市分析嘅周先生一語道破惠州嘅困境。惠州GDP超過6000億，睇落風光，但系冇一樣攞得出手嘅支柱產業，臨深嘅定位變成雙刃劍——佢既吸引唔到深圳嘅產業外移，反而被深圳嘅虹吸效應抽乾人口同資源。

中山嘅前車之鑑就喺眼前。深中大橋通車後，曾經嘅二線城市直接跌到三線，臨深片區樓價由3萬蚊/㎡暴跌到1.2萬蚊/㎡。要知道，中山仲有小欖鎮呢類工業重鎮，而惠州除咗樓，幾乎一無所有。「人向高處走，錢都系一樣。」周先生搵出數據，今年惠州臨深板塊嘅投資客比例由7成跌到3成，「大家終於明，冇產業支撐嘅樓，就系一堆鋼筋水泥。」

香港樓市復甦，更加俾惠州補多一刀。今年香港私樓租金指數連升10個月，創7年新高，租金回報率達到3.5%，超過按揭利率。大量原本瞄準惠州嘅投資客轉向香港，廣州中原地產曾經單月促成11宗廣深客赴港買樓，「同樣系投資，點解唔揀更穩陣嘅香港？」一位轉戰香港樓市嘅投資者直言，「惠州嘅泡沫爆咗，就再都谷唔返起。」

天量存貨變成壓垮惠州嘅最後一根稻草。惠州二手放盤量突破15萬套，流動性枯竭到可怕——一套樓放半年賣唔出系常態，有業主劈價30萬，依然無人問津。相比之下，曾經嘅「樓價窪地」鶴崗反而逆勢崛起，透過提升配套同服務，二手成交量五年增長134%，外地人買樓比例突破34%。「鶴崗腳踏實地做嘢，惠州就靠概念炒作，呢個就系差距。」

「當初有幾瘋狂，而家就有幾淒涼。」回顧惠州樓市嘅興衰，好似睇緊一場荒誕鬧劇。五六年前，海景房熱賣嗰陣，經紀喺景區門口攔住人推銷，「度假兼投資，穩賺不賠」嘅口號嗌到震天響；投資客抱住「買咗就升」嘅幻想，漏夜排隊搶樓，有啲甚至不惜借貴利湊首期。而家，嗰啲被碧海藍天,吸引嘅人，終於喺海風入邊清醒——「面向大海」從來唔等於「春暖花開」，只系等於每月雷打不動嘅供樓。

對於上車客嚟講，而家嘅惠州樓價確實吸引，但風險一樣巨大。業內人士提醒，買樓唔可以只睇價錢，要關注真實嘅居住需要——有冇產業支撐、人口流入穩唔穩定、配套完唔完善。「如果只係為咗平買一套冇人住嘅樓，同買一堆廢物冇分別。」

呢場樓市寒冬，唔知仲要持續幾耐，而嗰啲被困喺「海景囚籠」入邊嘅人，只能喺海風同供樓嘅雙重壓力下，等待一個遙遙無期嘅春天喇。