¿Va a explotar la burbuja de la vivienda por "desesperación"?

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El mercado inmobiliario español vive uno de sus momentos más complicados de la última década. Según el último informe de Tecnocasa para 2025, obtener una hipoteca se ha convertido en una misión casi imposible para las familias españolas, a pesar de que los tipos de interés se mantienen controlados en el entorno del 2%.

La situación es tan crítica que "un hogar con un salario medio no puede acceder a una hipoteca media bajo el estándar del 30% de endeudamiento", una recomendación básica para mantener la estabilidad financiera familiar. Esta realidad refleja el gran problema de acceso a la vivienda que atraviesa España.

España lidera el crecimiento de precios en Europa

José García-Montalvo, catedrático de Economía de la UPF y director de la Cátedra Grupo Tecnocasa-UPF, explica que "en los últimos dos años han sido dos años de crecimiento rápido de los precios". Mientras otros países europeos experimentaron este fenómeno en 2021 y 2022 con crecimientos del 12% al 20%, España ha iniciado su escalada cuando estos mercados ya se ralentizaban.

"Llevamos un ciclo, esta vez un ciclo inmobiliario bastante asíncrono con respecto a otros países de la Unión Europea", señala García-Montalvo. "Ahora estamos junto con Portugal liderando las tasas de crecimiento de los precios de la vivienda en la Unión Europea".

¿Burbuja inmobiliaria o problema estructural?

A diferencia de la crisis de 2008, el experto descarta la existencia de una burbuja inmobiliaria. "No hay indicadores macroeconómicos que nos digan que existe una burbuja", afirma. Los datos actuales muestran que los precios en términos reales están en niveles de 2003-2004, las transacciones en niveles de 2004, y los indicadores de calidad del crédito como en 1999.

La diferencia fundamental con la burbuja anterior es clara: "En aquel momento estaban construyendo 600.000-650.000 viviendas y se formaban 300.000-350.000 hogares. Había un claro exceso de oferta". La situación actual es completamente opuesta: "Se están terminando unas 100.000 viviendas al año y se están formando 200.000-220.000 familias cada año".

"No hay burbuja, hay desesperación"

García-Montalvo define la situación actual con una frase contundente: "No hay burbuja. Hay desesperación". Esta desesperación surge porque "la gente tiene unos recursos limitados, los precios han crecido rápidamente en los últimos dos años y las personas desde una perspectiva psicológica tienen la sensación de que tienen que darse prisa".

El mercado del alquiler agrava la situación al estar "absolutamente dislocado" y "absolutamente colapsado", lo que empuja a muchas personas hacia la compra. "Hay mucha gente que está redirigiéndose del alquiler a la compra porque simplemente no puede pagar el precio del alquiler o el alquiler es tan caro que le compensa pagar una hipoteca".

La solución: más vivienda asequible

Para el catedrático, la solución es clara: "Necesitamos más vivienda y necesitamos muchísima más vivienda asequible". El desequilibrio entre la capacidad adquisitiva de las familias y el precio de la vivienda tiene un límite natural: "Las familias no pueden pagar esas hipotecas o ya no piden esas hipotecas que superan con mucho la cantidad razonable en términos de proporción de su renta".

A diferencia de la crisis anterior, el sector financiero mantiene criterios más estrictos. "El sector financiero esta vez no va a ceder a las tentaciones de los años 2005, 2006 y 2007", explica García-Montalvo, tanto por la experiencia pasada como porque "el Banco Central Europeo no lo va a permitir".

Récord histórico en precios

Los datos confirman la gravedad de la situación: la vivienda cierra 2025 con una subida del 13% en el precio del metro cuadrado, alcanzando un récord histórico de 2.230 euros. Paralelamente, las hipotecas sobre viviendas han superado el medio millón, creciendo un 18%.

El mercado inmobiliario español se encuentra en una encrucijada histórica donde la falta de oferta, combinada con una demanda sostenida por la formación de nuevos hogares y la inmigración, ha creado una situación de acceso extremadamente difícil para las familias españolas. Sin un aumento significativo en la construcción de vivienda asequible, esta "desesperación" del mercado parece destinada a prolongarse en el tiempo.