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Описание: 경매 공신력과 부당이득 반환, 매각불허가, 매각허가결정취소, 경매28년경력

🔑 법학박사 · 법무사전문위원 · 서울법학과 부동산연구소장 김철중입니다.

오늘은 경매의 공신력과 부당이득 반환 문제, 그리고 매각불허가신청 및 매각허가결정취소신청의 법적 의의와 실무상 중요성에 대해 심층적으로 살펴보겠습니다. 이 주제는 단순한 법리 논쟁을 넘어, 부동산 거래의 안정성과 정의 실현이라는 두 가치가 충돌하는 영역에서 매우 중요한 의미를 지닙니다.

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1. 경매 공신력과 부당이득 반환의 법리적 긴장

경매 공신력이란, 적법하게 종결된 경매절차에 대해서는 비록 집행권원이나 채권관계에 하자가 있더라도, 경락인의 권리를 법적으로 보장하는 제도적 장치입니다.
이는 경락인의 신뢰를 보호하고 거래 안전성을 확보하는 반면, 절차적 하자나 불공정으로 피해를 본 이해관계인의 권리구제를 제한할 수 있어 법적 안정성과 실질적 정의가 충돌하게 됩니다.

최근 대법원 2018다205209, 2023다228107 판결은 이러한 문제를 다루면서, 임의경매에서도 공신력의 원칙을 강화하고 경락인의 권리 안정성을 존중하는 태도를 분명히 하였습니다. 그러나 이는 동시에 부당이득 반환 가능성의 축소라는 문제를 야기할 수 있음을 보여줍니다.

2. 절차적 하자와 권리구제의 필요성

다음과 같은 경우에는 공신력의 예외적 제한이 반드시 검토되어야 합니다.

집행권원 자체의 무효(예: 소송무효, 확정판결 하자)
집행관의 중대한 위법 집행
매각물건명세서의 중대한 허위 기재 또는 이해관계인 고지 누락
실질적 불공정이 현저한 경우

만약 이러한 경우까지 공신력을 이유로 일률적으로 권리구제를 배제한다면, 이해관계인의 재산권 침해는 극심해지고 절차적 정의가 무력화될 것입니다. 따라서 부당이득 반환청구와 공신력의 경계를 재정립하는 입법적·판례적 논의가 필요합니다.

3. 비교법적 시사점

독일법: BGB 제812조 이하에 따라 부당이득 반환의 일반 원칙을 인정하면서도, 연방대법원(BGH)은 절차적 위법의 경우 제한적 반환 가능성을 허용합니다.
일본법: 민사집행법상 절차 위법이 명백하면 경락무효가 인정될 수 있으며, 일본 최고재판소는 ‘사후적 보상(Post-Remedial Compensation)’ 이론을 통해 실질적 정의를 보완합니다.

이처럼 외국 입법례는 공신력 원칙과 예외적 구제의 병행을 통해 균형점을 찾고 있으며, 이는 우리나라 민사집행법 개정 논의에도 중요한 시사점을 제공합니다.

4. 매각불허가·매각허가결정취소신청의 실무적 함의

경매 실무에서 매각불허가신청과 매각허가결정취소신청은 절차의 하자를 시정하고 경매 제도의 신뢰성을 높이는 핵심 장치입니다.
다음과 같은 경우에 반드시 검토되어야 합니다.

이해관계인 고지 누락
매각물건명세서 중대한 기재 누락·허위
집행관의 위법한 집행행위
권리분석상 중대한 오류 발생

이는 단순한 절차적 기술 문제가 아니라, 투명한 경매 절차 운영과 투자자 신뢰 확보라는 큰 틀에서 핵심적인 의미를 갖습니다.

5. 제도 개선 방향

공신력 범위와 부당이득 반환 가능성에 대한 명확한 입법 정비
이해관계인의 권리 보호를 위한 절차적 투명성 강화
외국 입법례에 기초한 보충적 구제수단(Post-Remedy)의 도입

이는 국내 부동산 시장의 안정성과 글로벌 투자자의 법적 신뢰 확보에도 직결됩니다.
📌 상담 및 의뢰 안내
경매 분쟁, 매각불허가신청, 매각허가결정취소신청, 경락무효 주장은 고도의 법리와 실무 경험을 요구합니다.
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