아파트 거래량 80% 급감: 10.15 부동산 대책, 역대급 규제의 배경, 시장 충격, 그리고 부작용 심층 분석

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2025년 10월 15일 발표된 초강력 부동산 규제 대책에 대한 상세 분석입니다. 이 대책은 최근 수도권 주택시장의 급격한 과열을 억제하기 위해 단행된 '극약처방식 규제'입니다.
10.15 부동산 대책의 핵심 내용:
1. 3중 규제 체계 적용: 서울 전 지역(25개 구)과 경기 핵심 지역 12곳이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 중첩 적용되었습니다. 특히 토지거래허가구역 지정으로 2년 실거주 의무가 부여됩니다.
2. 주택담보대출 규제 강화: 15억 원 초과 주택에 대한 대출 한도가 가격에 따라 차등 축소되었습니다. 시가 25억 원 초과 주택의 경우 최대 대출액이 2억 원으로 대폭 줄었습니다. 또한 스트레스 금리가 1.5%에서 3.0%로 상향되어 실질적인 대출한도가 약 10% 이상 감소했습니다.
3. 전세대출 규제 확대: 1주택자의 전세대출까지 DSR(총부채원리금상환비율) 규제에 포함되어 대출 한도가 축소되었습니다.
시장 영향 및 거래 급감:
정책 시행 후 서울 아파트 시장은 극도로 위축되었으며, 대책 발표 직후 거래량이 79.3%(약 80%) 급감하는 거래 절벽 현상이 나타났습니다. 이는 토지거래허가구역 지정으로 갭투자가 원천 차단되었고, 상급지 갈아타기 수요자들이 대출 규제로 자금 마련에 어려움을 겪으면서 거래를 보류했기 때문입니다.
장기 전망과 우려 사항:
전문가들은 규제가 유지되는 한 관망세가 지속될 것으로 보지만 , 구조적 공급 부족 문제가 2028년까지 이어져 장기적으로는 집값 상승 압력으로 작용할 수 있다는 지적도 있습니다. 또한, 대출 규제로 인해 실수요자가 자금 마련을 하지 못하거나, 매매 수요가 전세 시장으로 이동하여 전세금 급등을 유발할 수 있다는 부작용 우려가 제기되고 있습니다.

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