29. 甲의 저당권이 설정되어 있는 乙소유의 X주택을 丙이 임차하려고 한다. 개업공인중개사가 중개의뢰인丙에게 임대차계약 체결 후 발생할 수 있는 상황에관하여 설명한 내용으로

Описание: 🏠 영상 주제: 저당권 설정된 주택의 임차 시 권리 분석 (경매 시 대항력과 배당 ⚖️)

안녕하세요, 합격 메이트 재인공인중개사입니다.

이번 29번 문제는 선순위 저당권이 설정된 주택을 임차할 때, 나중에 경매가 진행될 경우 임차인 丙이 가질 수 있는 권리에 대해 묻고 있습니다. 저당권자와 임차인의 우선순위, 그리고 대항력의 발생 시점을 정확히 이해하는 것이 핵심입니다.

재인공인중개사와 함께 주택임대차보호법의 핵심 원칙들을 정리하며 옳은 설명을 골라봅시다.

✅ 영상 핵심 주제 (저당권과 임차권의 경합):

1. 경매 시 임차권의 소멸:

저당권(甲)이 임차권(丙)보다 먼저 설정된 경우, 주택이 경매로 매각되면 임차권은 원칙적으로 소멸합니다.

따라서 임차인 丙은 매수인(경락인)에게 대항할 수 없으며, 주택을 비워줘야 합니다.

2. 대항력의 발생 시점:

임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 경우, 그 다음 날 0시부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.

만약 저당권 설정 등기와 전입신고가 같은 날 이루어졌다면, 저당권이 우선하게 됩니다.

3. 우선변제권 및 배당:

임차인이 대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우, 경매 시 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

하지만 선순위 저당권자 甲이 먼저 배당을 받고 남은 금액에 대해 丙이 배당을 받게 됩니다.

4. 소액임차인의 최우선변제권:

丙의 보증금이 주택임대차보호법상 소액보증금에 해당한다면, 저당권자보다도 우선하여 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있습니다.

단, 이 경우에도 주택가액의 2분의 1 범위 내에서만 가능합니다.

★ 핵심 요약: "말소기준권리(저당권)보다 늦은 임차권은 경매 시 소멸한다!" 이 대항력의 기본 원리를 잊지 마세요.

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