Como Aprovar um Condomínio Fechado

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Os condomínios fechados são empreendimentos de força comercial. Por um investimento um pouco maior, é possível agregar muito valor no preço de vendas.

A principal característica desse tipo de empreedimento é o fechamento e infraestrutura de segurança. Isso garante ao futuro morador que não haverá necessidade de investir em segurança a nível individual, pois já existe um trabalho sendo feito pela comunidade. O morador não precisará colocar muro frontal na sua casa, cerca elétrica nos muros laterais, nem se preocupar em trancar as portas. O empreendimento como um todo já é monitorado.

A partir dessa ideia podemos construir os principais argumentos de venda:
1. Crie seus filhos com tranquilidade
Não precisa se preocupar com trânsito de carros nem com a vulnerabilidade dos pequenos. Você está num ambiente controlado

2. Vizinhança bem selecionada
Como o valor aquisitivo das unidades é um pouco mais alto, muitas vezes esse tipo de empreendimento é voltado para pessoas com maior poder aquisitivo. Ali dentro você poderá fazer novos relacionamentos comerciais e estabelecer parcerias de negócio.

Com isso, precisamos entender como funciona a aprovação dos condomínios fechados. É comum confundir esse tipo de empreendimento com condomínio edilício e tentar aplicar os conceitos da lei federal 4.591/64.

A incorporação imobiliária significa a venda em planta de unidades a serem construídas. No momento de assinatura do contrato, dois negócios são estabelecidos:
1. A compra e venda da fração ideal do terreno
Os condôminos serão sócios no terreno onde o prédio será construído. Cada um será proprietário de uma fração ideal do terreno

1. A construção das coisas comuns e unidade privativa
A construção poderá ser feita por meio de preço fechado ou por meio de preço de custo.

Isso deixa claro que um “condomínio fechado” é bem diferente de uma incorporação imobiliária. Até 2017 não existia um nome técnico para esse empreendimento nem uma maneira clara de como funcionava a aprovação e registro.

Então o legislador criou a Lei Federal 13.465/17 e adicionou um parágrafo na Lei Federal 6.766/79:Art. 2
§ 8o  Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.

Então o nome correto para esse empreendimento é LOTEAMENTO DE ACESSO CONTROLADO. Agora é importante perceber que controle de acesso é diferente de restrição de acesso.

00:14 Características do empreendimento
01:15 Benefícios
2:12 Argumentos comerciais
4:17 Análise do investimento
6:12 Não é uma incorporação
11:34 Diferenças entre incorporação e condomínio fechado
14:25 Criação da Lei Federal 13.465/2017
15:19 Definição legal
16:08 Controle de Acesso e Restrição de Acesso
17:20 Diferenças entre o texto e a prática de mercado
18:20 Contrapartidas com a prefeitura
19:34 Gestão urbana
20:42 Não é um "condomínio"

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