‘초초초급매’ 매물 등장…다주택자 집 내놓기 시작? [경제콘서트] / KBS 2026.02.09.

Описание: 이재명 대통령이 연일 SNS를 통해 부동산 투기에 나라가 망한다며 부동산 시장 안정화에 대한 강한 의지를 나타내고 있습니다. 양도세 중과 유예도 끝났다고 못 박으면서 그동안 버티던 다주택자들의 셈법에도 변화가 감지되고 있는데요. 그럼 과연 시장에는 매물이 나타나기 시작했을까요? 이번에는 정말 집값을 잡을 수 있을지 부동산 시장 점검해 봅니다. 우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원 나왔습니다. 안녕하십니까?

[답변]

안녕하세요?

[앵커]

대통령의 부동산 안정화 의지가 무척 강합니다.

그런데 뉴스를 듣다 보면 중과, 그러니까 양도세 중과 유예라는 단어가 나와요.

그럼, 양도세가 뭔지, 왜 중과를 했는지, 지금까지 왜 유예했는지 한번 살펴보죠.

[답변]

가령 부동산을 사서 가지고 있다가 차익이 발생해서, 즉 차익에 따른 소득이 발생했다면 이것도 소득이기 때문에 세금을 내야 됩니다.

양도소득세를 내게 되고요.

다만 이렇게 얻게 된 이득이 집, 그중에서도 다주택자로서 얻게 된 이익이라고 한다면 일반적인 양도세의 경우보다 세금을 좀 세게 내야 된다, 많이 내야 된다고 하는 것이 양도세 중과 제도고요.

직전에 집값이 계속 상승만 했던 것이 아니라 지난 정부에서 가격이 큰 폭으로 떨어졌던 적이 있습니다.

이 기간 가격이 많이 떨어졌기 때문에 경기를 활성화하기 위한 측면에서 양도세 중과 제도 자체의 시행을 뒤로 유예를 해놨었고.

[앵커]

연기.

미룬 거죠.

[답변]

연기를 해놨었고, 그 연기가 끝나는 시점이 올해 5월 9입니다.

[앵커]

그럼 예시를 한번 설명해 주시죠.

지금 그래픽이 나오고 있는데요.

[답변]

가령 예를 들어 5년 동안 집을 가지고 있다가 시세 차익을 10억 정도 얻었다고 했을 때 중과가 되기 전에는 양도소득세로 내야 되는 돈이 3억 7,500만 원 정도 되는데요.

똑같은 집을 중과로 세금을 내게 되면 2주택일 때는 6억 4,000만 원, 3주택일 때는 7억 5,000만 원까지 두 배 정도 달하는 많은 세금을 내야 되고요.

예외적인 케이스이기는 하지만 시세 차익이 압구정에 있는 모 아파트의 경우에는 지난 15년 동안 실제 시세 차익이 약 100억 정도에 이른 경우가 있었습니다.

[앵커]

그렇죠.

[답변]

이 100억의 양도세일 때 중과하지 않을 경우에는 내야 되는 세금이 약 33억 9,100만 원 정도지만.

[앵커]

70억 가까이 이득을 챙길 수가 있던 거죠.

[답변]

실제로 그렇고요.

그런데 2주택으로 중과가 되면 내야 되는 세금이 70억 이상이고요.

3주택일 때는 80억이 넘는 세금을 내야 됩니다.

[앵커]

세금이 정말 세게 물게 되는데, 그러면 이런 상황에서 시장에 매물이 나오기 시작했습니까?

[답변]

실제로 시장에서 예상하던 것보다 매물이 좀 더 많이 증가하고 있습니다.

시장의 예상치를 넘어서는 수준인데요.

서울 전체적으로 보면 일주일 전 대비해서 약 7.2% 매물이 증가한 것으로 나오고 있고요.

특히 강남뿐만 아니라 광진, 성동과 같은 지역 같은 경우에는 약 16.5% 정도, 일주일 전 대비해서 16.5% 정도까지 매물이 지금 증가하고 있는 모습을 보입니다.

[앵커]

그러면 매물 중에서도 소위 말하는 싸게 나오는 급매, 급매도 나오고 있습니까?

[답변]

급매뿐만 아니라 급급매 혹은 초급급매라고 이름 붙여진.

[앵커]

초급급매.

[답변]

직전 가격 대비해서 많이 가격을 낮춘 물건들도 증가하고 있는 모습을 보입니다.

통상 종전 거래 가격보다 5% 정도 낮춘 물건을 급매라고 하는데 시장 상황에 그리고 단지에 따라서는 1억에서 예외적으로는 10억까지 낮춘 매물들도, 직전 호가 대비해서 10억까지 낮춘 매물들도 일부 나오고 있는 것으로 보입니다.

[앵커]

10억을 낮췄다고 하는 건 집값이 워낙 비싸기 때문에 그 정도로 낮춘 거죠?

[답변]

차익은 그거의 한 2, 3배 정도 이상이 되니까 세액 차이가 그만큼 난다고 보셔야 할 것 같습니다.

[앵커]

이재명 대통령의 부동산 안정화 의지 그리고 강력한 규제 메시지가 소위 말해서 먹혔다고 봐야 할까요?

[답변]

지금 매물이 나오고 있는 양상 그리고 가격을 낮춰서 나오고 있는 양상으로 보면 시장의 메시지가 전달되고 있는 것으로 보입니다.

[앵커]

그렇다면 실제로 지금 서울 그리고 수도권으로까지 넓혀서 전반적인 집값 상황은 어떻습니까?

[답변]

다만 아직은 서울의 집값 상승이 완전히 꺾인 상황은 아닙니다.

[앵커]

집값 상승이 떨어지지는 않고 있군요.

[답변]

여전히 상승으로 가고 있고요.

일주일, 주간 단위로 나오는 주택 가격 상승폭을 보더라도 직전 주에 0.31%에서 지난주에 0.27%, 즉 0.04% 포인트 정도 떨어졌으니까, 상승폭은 조금 제한되기는 했지만, 아직 상승세 자체가 꺾였다고 보기는 어렵고요.

다만 이 지표는 아직 최근에 양도세 중과로 인한 매물이 나오고 그거에 대한 가격에 반영되지는 않은 상황이기 때문에 지금처럼 급매 물건이 조금 더 늘어나고 이것이 지표로 반영되게 되면 상승폭은 조금 더 제한될 것으로 보입니다.

[앵커]

그런데 다주택자들이 집을 내놓고는 있는데 그런 거는 어떻습니까?

집이 여러 채 있다 보니까 일단 싼 것부터 내놓지 않을까 이런 예측이 되거든요.

어떤가요?

[답변]

실제로 시장에서도 양도세 중과 유예를 맞물려서 매물을 내놓더라도 가지고 있는 것 중에서 덜 좋은 것을 먼저 내놓을 것이라고 예상했었는데요.

실제로 시장에서는 나오고 있는 양상은 이것과 다른 양상을 보입니다.

즉 서울에서도 강남 지역을 포함한 좋은 지역일수록 오히려 매물이 좀 더 빠르게 증가하는 모습을 보이고 있는데, 다만 이 부분은 가지고 있는 것 중에서 더 좋은 강남 지역과 같은 물건을 던지고 있는 상황이라기보다는 해당 지역이 최근 몇 년 동안 시세 상승폭이 많이 컸었기 때문에 차제에 양도세 중과를 피하면서, 즉 세금을 적게 내면서도 차익을 실현하기 위해서 매물을 내놓고 있는 것으로 보입니다.

[앵커]

그런데 일각에서는 이렇게 집을 내놓는다고 하더라도 연립이나 다세대가 많기 때문에 공급에 크게 도움이 안 될 수도 있다 이런 지적도 있더라고요.

어떻게 보십니까?

[답변]

실제로 서울 전역과 경기도 12개 지역까지 규제 지역, 조정대상지역과 토지거래허가로 묶여 있고 그다음에 대출에 대한 제한도 여전히 있는 상태기 때문에 급매 형태로 매물이 많이 증가하더라도 매수세가 붙기는 쉽지는 않은 상황이고요.

그리고 그 급매로 던져진 물건 중에서 아파트 외에 나머지 비아파트의 매물들이 증가하는 것은 직접적으로 아파트 가격의 하락 안정에는 실질적으로 큰 도움이 안 되는 측면도 있기는 합니다.

[앵커]

그리고 지금, 이 시점에 벌써 걱정이 드는 게 사실입니다.

오늘이 2월 9일인데 정확하게 석 달 뒤죠.

5월 9일 중과 유예가 끝나는데, 그때 갑자기 다시 집이 팔지 않는, 잠겨버리는 그런 현상이 나타나지는 않을까요?

[답변]

매물 잠김 현상은 분명히 우려되는 측면입니다.

양도세 중과 제도의 종료, 그러니까 중과 제도 자체는 양날의 검이라고 할 수 있고요.

양도세 중과 유예가 끝나게 되는 5월 9일 이전까지는 그 세액 차이 때문에, 이게 수억 원에 이르기 때문에 낮은 가격으로 매물을 많이 내놓게 되는 효과도 분명히 있지만, 반대로 얘기하면 5월 9일 이후에는 거꾸로 그 세금 차이 때문에 그때까지 팔지 못했던 다주택자들의 일부는 매물을 대거 거둬드리는 형태로 나올 수밖에는 없어서 다시 5월 9일 이후에는 매물이 잠기고 줄어드는 형태를 보일 가능성이 높습니다.

[앵커]

그러면 예상컨대 그때쯤 되면 추가 세제 대책이 나올 것 같은데, 말 그대로 세금으로 어떻게든 다시 문제를 풀어보려는 그런 대책이 나올 것 같은데 어떻게 보시나요?

[답변]

실제로 시장에서는 이미 세금에 대한 규제가 추가적으로 더 나올 거라고 예상하고요.

가장 대표적인 것이 다주택을 포함한 주택의 보유에 대한 보유세 인상뿐만 아니라 1주택에 대한 양도세 혜택을 줄이는 것 이런 것들도 같이 예상이 되고 있는 상황입니다.

[앵커]

고가 1주택자 종부세 인상인데 어느 정도까지 인상이 될까요?

[답변]

우선 생각해 볼 수 있는 것 중의 하나가 공정시장가액비율이라 그래서 종부세를 계산할 때 적용되는 비율을 종전에 95%까지 갔던 것을 낮춰서 60으로 낮춰놓은 상태인데요.

그러니까 반대로 낮췄다면 그것을 거꾸로 높이는 것도 아주 쉽게 가능하리라고 예상할 수 있습니다.

다시 얘기하면 공정시장가액비율을 다시 원래대로 95로 가거나 아니면 거기까지 가지 않더라도 80%까지 일거 올리는 것들이 우선 예상됩니다.

[앵커]

알겠습니다.

오늘 여기까지 듣겠습니다.

우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원과 함께했습니다.

고맙습니다.

[답변]

고맙습니다.

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