夫妻在澳洲買樓 房產證上應該寫一人還是兩人的名字？｜買房小知識｜澳洲貨款｜澳洲買樓

Описание: 今天要和大家聊一個首次置業者經常面對的問題，就係喺澳洲買房時，層樓個TITLE應該寫一個人還是兩人的名字？
這個問題看似簡單，但實際上牽涉到很多層面的影響，包括貸款申請、稅務規劃，以及未來的財務安排與法律保障。
我們今日就會從以上幾個角度去分析一下，幫助你喺在買樓前做出最佳決定。

1. 貸款的影響
對於購買自住樓嘅家庭嚟講，TITLE上寫一個人還是兩人名字對貸款額度唔會有好大影響。
喺澳洲，銀行會將夫妻雙方視為一個個體，亦即係話無論TITLE上寫的是一人還是兩人的名字，夫妻都可以用佢哋各自嘅收入去共同申請貸款，咁一般如果用兩個人嘅收入，就可以獲得更高的貸款額度。
但係調返轉，如果想夫妻共同落名喺層樓個TITLE上，貸款嘅申請人就必須要兩位，就算其中一方無收入都好，佢都需要作為申請人
但係喺正式買樓前，夫妻應提前協商好持有房產的具體安排，以免將來在財務分配或法律問題上產生糾紛。
呢度有個小TIPS比大家，喺澳洲係承認同居以及同性關係，即使兩個人無簽到結婚證書都好，只要關係有兩年以上，都可以用DE FACTO呢個關係去銀行度申請貸款

2. 臨時居民的特殊情況
如果夫妻雙方之一是臨時居民（Temporary Resident, TR），那麼情況會稍微複雜一些。例如，在南澳，臨時居民完全或部分持有房產需要按比例支付額外的印花稅。此外，一些銀行對臨時居民的貸款政策也有特別限制，例如可能會降低最高貸款比例或要求更高的借貸利率。
如果再細分去睇，仲需要知道夫妻各自持有咩VISA，例如一方係PR/CITIZEN，另一方係配偶簽，定還是其他唔同類型嘅臨時簽證，都會影響到佢地可以選擇嘅銀行同整個貸款方案
仲有一點，就係夫妻係ON SHORE定係身在海外，收入係澳洲本地收入定係海外收入，對於整個CASE都會有好大影響
所以，如果夫妻其中一方是臨時居民，建議最好喺買前先諮詢貸款顧問，夠先了解以避免之後好多嘅麻煩

3. 投資房的稅務考量
如果購買的房產未來可能作為投資用途，那麼持有結構對稅務影響尤為重要。以下是兩種情況的比較：
單人持有：
所有租金收入將計入該個人的年度收入，可以利用負扣稅（Negative Gearing）來減少個人應繳稅額。
共同持有：
租金收入會按比例分配到兩人名下，可能影響家庭整體稅負，並對未來出售房產時的資本利得稅（Capital Gains Tax）計算產生影響。
舉個例子，陳生同陳太而家準備買一個投資物業，陳生係屋企經濟支柱，年收入13萬澳紙，陳太只係家庭主婦，又假設呢層樓係可以做到負扣稅（Negative Gearing），每年可以扣減兩萬，喺呢個情況下，呢層樓應該係寫喺老公名，老婆名，定係聯名呢？ 比5秒鐘時間大家諗吓 5 4 3 2 1
開估！如果用陳生去持有，由於佢係收入高啲果個，所以佢先可以享受到負扣稅嘅好處，兩萬負扣稅比曬陳生的話，佢嘅稅率仲會跌落一格，由37%變成30%
但如果而家個情況係陳生同陳太兩位都有收入，大家分別係10萬同6萬嘅話，又應該係點呢？大家喺留言度討論下

要考慮嘅野，其實唔止咁少，仲有一樣野叫LAND TAX土地稅，係應用喺投資物業嘅地價上，每一個人都有免稅額，喺昆士蘭係60萬，即係話投資物業嘅土地價值超過咗60萬以上，就需要每年交稅
咁如果假設陳生陳太要買嘅物業 係160萬土地價值100萬，建築物都係60萬，咁又應該點樣考慮，如果陳生個名一個持有昆士蘭呢個投資物業，因為物業嘅土地已經超過60萬，咁佢就需要每年按照多出嘅40萬去交稅，但如果佢地聯名持有的話，由於每人平分土地價值50萬，所以佢地仲未需要交土地稅
因此，每一個決定都有佢嘅好處同唔好處，買投資房前應該先諮詢會計師，制定合理嘅稅務規劃。

4. 法律與財產權益
不少人會擔心，如果房產證上只寫一方的名字，另一方是否能享有同等的法律權益？這涉及到澳洲夫妻財產分配的法律規定，同香港同大陸有好大不同。
在澳洲，就好似之前咁講，喺澳洲夫妻係被視為一個個體，所以即使房產證上只寫一方的名字，夫妻另一方也可能享有相應的法律權益。唔會好似喺香港咁，寫左邊個名，就將法律上嘅擁有權比左果一方。
但喺度都載返個頭 先，為咗避免未來可能出現嘅糾紛，建議喺簽署買賣合同前，都係先諮詢專業律師，確保財產權益分配透明，並在法律上獲得應有的保障。
總結一 如何選擇最適合的持有方式
若以自住房為主，且夫妻雙方收入差距不大，共同持有可能更方便管理。
若以投資房為主，則需要根據租金收入及稅務規劃進行考量，選擇單人或共同持有。
在澳洲買房，房產證上寫一人還是兩人的名字沒有標準答案，這取決於您的財務目標、家庭狀況以及長期規劃。
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