胡‧說樓市｜SIERRA SEA後誰接力? 盤點6月新盤焦點!

Описание: 談及上半年的本港樓市，最矚目的莫過於新鴻基地產在西沙推出的「SIERRA SEA」。發展商以較相宜的價格開售，成功抵銷了該區供應量龐大及交通相對不便等負面因素，令樓盤經歷六輪銷售，且每輪均全數沽清，在不足一個月內售出1,500個單位。隨著六月過去，我們即將踏入2025年下半年，市場還能延續如此強勁的勢頭嗎？

儘管「SIERRA SEA」的銷售勢頭強勁，但截至五月底，若與去年同期受惠於全面撤銷樓市「辣招」所推動的市況相比，今年一手市場的成交量與成交價均顯得相對失色。今年首五個月，市場暫時僅錄得6,774宗一手買賣，較去年同期的8,423宗回落了20%；總成交金額為577.3億元，相當於每宗買賣的平均價為852萬元。

一手樓市的未來走向如何？關鍵在於有哪些新盤應市。六月份主要登場的新盤有兩個，分別是由萬科及永泰地產發展的大圍「UNI Residence」，以及由新世界發展牽頭的黃竹坑站上蓋項目「滶晨」。這兩個項目採取了截然不同的銷售策略來吸引買家。

位於大圍顯和里的「UNI Residence」共提供240個單位，實用面積介乎286至636平方呎。不論在單位開則或地理位置上，項目均沒有太大賣點，距離最近的港鐵「顯徑站」需要約十分鐘步程。此外，全盤以一房單位為主，共有155伙，佔總單位數的65%。然而，從其樓盤命名可以看出，其市場定位是為了吸引收租投資客，原因是周邊的二手屋苑，如名城及金獅花園，一直以來都吸引不少中文大學和城市大學的海外學生租住。

然而，收租客是否會垂青，則取決於他們對樓盤定價的看法。發展商早前開出首批50個單位，扣除即供折扣後，折實呎價為15,481元，折實售價介乎410萬至698萬元之間，其後再加推24伙。雖然這個定價貼近同區大型二手屋苑「名城」的市價，但投資者必然會計算其投資回報。目前，「名城」的平均呎租約為38至43元；而主打細單位的「金獅花園」，其一房單位月租由13,000元起，呎租介乎40至47元。若以平均呎租約43元作估算，「UNI Residence」的預期租金回報率約為3.3厘。

回看地價，「UNI Residence」的地皮在2022年9月進行招標，由萬科及永泰合組的財團以7.8638億元投得。以項目總可建樓面面積89,341平方呎計算，每平方呎的樓面地價為8,802元。連同建築成本等開支，估計總成本價約為每平方呎14,000至15,000元。即使發展商的開價已接近成本價，但事實上，對於投資者而言，上述的租金回報率仍不算非常吸引。

畢竟，在明年九月正式入伙前，「UNI Residence」將無法產生任何租金收入。而且，這個回報率尚未扣除管理費、差餉、地租以及未來的物業稅等支出，實際回報將會更低。除非其預期呎租能顯著優於區內二手市場，否則投資者大可以考慮其他現成的選擇。

至於由新世界牽頭發展的黃竹坑站上蓋項目「滶晨」，發展商則採取了另一種推售模式。他們沿用了推售北角「皇都」時的策略，先以招標形式推出91個大單位，錄得的成交呎價高達33,250至48,000元，希望藉此為項目其餘單位營造高價的聲勢。

「滶晨」由兩座大樓組成，共提供820個單位，第一期率先推出447伙，標準樓層單位的實用面積介乎455至1,706平方呎。最終，發展商開出首張價單，共101伙，戶型涵蓋兩房至四房。扣除最高20%的折扣優惠後，折實平均呎價為20,932元，此價格創下了黃竹坑站上蓋發展項目歷來首張價單的新低紀錄。

準買家需要留意，這種透過一兩宗高價成交來製造市場話題的銷售手法，或會產生誤導。此外，亦要留意黃竹坑站上蓋住宅仍然積壓著不少貴價貨尾。該區的一期「晉環」、二期「揚海」、三期「BLUE COAST」及四期「海盈山」，合共提供了約3,400個單位，至今售出約2,463伙，尚餘937個貨尾有待推售。若再加上由會德豐地產持有、尚未推出的第六期約610個單位，這意味著該區將有超過1,500個單位等待市場消化。


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