5000多人買房“被坑”，只因不懂這個！公寓的真正面目在這裡! More than 5,000 people bought a house and were "pitted"

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首先強調一點，公寓是一種產品形態，而不是像住宅、商業、辦公樓那樣劃分的產品類別，它的特點，就是面積較小、空間緊湊，梯戶比小，比如一層可能有十幾戶，即沒有標準住宅的舒服。

理解了這一點，也就理解上述的住宅公寓、辦公公寓、酒店式公寓等不同名字。

一、住宅式公寓

事實上，住宅式公寓本質上就是普通住宅。它在土地性質和房屋產權上和小區住宅基本沒什麼區別。也可以落戶。

也可以有學位指標，不過具體要看當地相關政策，因為公寓面積普遍偏小，而學位資格一般又會有房屋面積上的要求。

與小區住宅的不同之處在於，它在日照、採光等相關指標上，要弱一些。

住宅式公寓來源一般有兩點，

1、其是一個住宅小區的重要組成部分，比如一個開發商拿地後，為了利潤最大化，會鋪排一些高毛利的洋房、別墅項目，但又不想浪費容積率，所以在強排的時候，會做一些公寓出來。 2、項目在老城區、地塊狹小，只能做一兩棟單體樓出來，最後的產品形態便是公寓。

如成都、重慶等地，就出現過一些這種項目。當然，來源也就決定了住宅公寓在市場上是比較稀缺的。

而辦公式商務公寓、酒店式公寓與住宅公寓最大的不同，就是土地性質。

二、辦公式商務公寓和酒店式公寓

辦公式商務公寓，其土地性質為商務金融用地；酒店式公寓，其土地性質是商業用地或綜合性用地；二者都是商住兩用公寓，產權一般為四五十年。

這兩種就比較坑了。

1、不能落戶、沒有學位資格（土地性質決定的）。 2、購買時雖然限購，但首付要50%，且貸款利率無優惠。 3、使用成本高，水電費要按商用標準。當然，如今隨著部分城市商改住，部分公寓也能享受到民用標準水電。此外，物業費也比較貴4、不通燃氣，不可以使用明火，做飯只能使用電磁爐。當然不排除個別神通廣大的開發商公寓項目通氣。 5、交易成本高，流動性遠不如住宅，目前商務商業類公寓享受不到稅費減免政策，而各項稅費加起來要站到，物業交易總價的10%—15%。 6、高稅費使得商用公寓換手率通常都較低，轉手相對不容易，這又間接抑制了商用公寓的增值空間。

商用公寓購買者更多的是通過長期收租來獲利。

那麼，既然商用公寓那麼多坑，為什麼還要建商用公寓呢？因為較於修建大量的寫字樓和商業，從銷售難度上來說，這是一個相對較優的選擇。

就拿開頭的那個案例來說，土地的性質是商務金融用地，這一點毋容置疑，但問題是地塊並不在繁華的市中心或地鐵上蓋，如果全建成寫字樓，租、賣都十分困難，而且大量資產沉澱在自己手裡，會造成巨大的資金壓力。

但若打個擦邊球，將其建成既能辦公，又能居住的商住兩用公寓就能很好地規避區位上的劣勢。

開發商利用城市限購政策下的公寓不限購優勢，及購房者急於上車的心理和對公寓的不了解，很容易將其銷售出去。

酒店式公寓也是一個道理，就是把大量商業轉化成了公寓。

由此可見，在公寓項目開發中，開發商是打了插邊球的，在不明顯觸碰紅線的情況下，放大公寓的居住屬性，弱化其原始的辦公和商業屬性。

三、根正苗紅的商住公寓

由於地域的差異性，各地政府在實踐中，對地產開發的相關規定並不盡相同。比如廣東的一些市，就有一種所謂的“根正苗紅”的商住公寓。

即公寓的土地性質雖然是商業用地，但是在掛牌拍賣時，政府明確了土地的用途就是修建用於居住的公寓。

不過，據悉深圳等地正在著手取消這一政策。

四、至於工改項目裡廠房性質或宿舍性質的公寓、小產權房性質的公寓。不再細說，總之，躲著走就是。

那麼，對於購房者而言，商住公寓究竟該不該買？怎麼買呢？

具體要看情況，如果你是剛需，而且買房要兼顧孩子上學，商住公寓一定不要碰，咬咬牙也要買住宅或住宅公寓；如果是投資，考慮到它流動性和增值空間差等問題（既不要指望幾年內出售賺差價），最好買城市核心區能夠撐得起高租金的商住公寓。

眾所周知，中國樓市大部分地方的租售比還不如餘額寶。而放眼全國，能夠付得起高租金的高淨值人群最為聚集的地方就是北上廣深






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