277 - Changement de destination : contraintes, pièges et vraies opportunités avec Olivier Pardanaud

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🎙️ Le changement de destination : la stratégie (encore) sous-cotée pour créer un max de valeur en immobilier

Et si l’une des meilleures stratégies immobilières de ces prochaines années se cachait… là où peu d’investisseurs regardent ? 👀

Dans cet épisode, on plonge dans une approche puissante, technique, mais redoutablement efficace : le changement de destination.

Notre invité du jour, Olivier Pardanaud, marchand de biens et entrepreneur immobilier, nous partage son retour d’expérience très concret après de nombreuses opérations : bureaux transformés en logements, hôtels découpés en appartements, colocations, LCD, contraintes de copro, urbanisme, PLU, logements sociaux, réseaux, Enedis… rien n’est laissé de côté.

👉 Pourquoi cette stratégie est si intéressante ?
Parce qu’elle permet souvent :
d’acheter bien en dessous du prix du marché résidentiel,
de créer énormément de valeur via la division et l’optimisation des surfaces,
de se démarquer clairement de la concurrence quand les autres investisseurs passent leur tour.

Olivier détaille :
les critères techniques clés à analyser avant d’acheter (évacuations, fenêtres, réseaux, accès, compteurs…),
les pièges classiques côté mairie et copro (et comment les anticiper),
les types de biens les plus adaptés (spoiler : les hôtels sont une pépite 🔥),
des chiffres réels d’opérations avec marges, coûts, délais et… galères (parce qu’il y en a aussi 😅).

C’est un épisode très terrain, bourré d’anecdotes, d’astuces et de retours d’expérience qui peuvent clairement faire la différence si tu veux tirer ton épingle du jeu en 2026, que tu sois investisseur locatif ou marchand de biens.

🎧 Prends des notes, ouvre grand les oreilles, et dis-nous ce que tu en pe

#podcast #immobilier #investissementimmobilier #investissementlocatif #marchanddebiens #patrimoine #investissement

00:00 Introduction et Présentation d'Olivier
02:52 Parcours d'Investissement Immobilier
06:08 Changement de Destination : Un Levier de Valeur
08:55 Étapes et Contraintes du Changement de Destination
12:05 Interactions avec les Copropriétés et Mairies
15:04 Types de Projets Adaptés au Changement de Destination
24:36 Les opportunités d'investissement dans l'immobilier commercial
30:06 Stratégies de sourcing et d'analyse des biens immobiliers
34:59 Analyse des transactions immobilières et marges bénéficiaires
41:58 Perspectives sur le changement de destination et opportunités futures
44:26 Stratégies de Colocation et de Rénovation
51:07 Différences entre Marchands de Biens et Entreprises de Rénovation
55:05 Tendances et Attentes des Investisseurs
01:00:09 Erreurs Courantes dans le Changement de Destination
01:04:01 Interactions entre Agents Immobiliers et Urbanisme