[買樓] 銀主盤是什麽？| 購買銀主盤有什麽要注意？| 銀主盤比較便宜嗎？

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樓市下調，除了多了負資產的個案之外，近排都聽到有不少銀主盤的出現，到底銀主盤是否真的比較便宜？想購買銀主盤又有什麼要注意呢？今日就和大家說一下吧。

銀主盤是什麼？
如業主未能按時償還按揭貸款，又未能與銀行達成協議解決供款問題，銀行作為放貸人，會入稟法院沒收抵押物業，再由銀行委託代理或拍賣行向公眾放售或拍賣，以填補債務，餘下的錢交給業主。
「銀主」即是放貸人，好似銀行，而這類被沒收再賣出去的物業，就稱為「銀主盤」。

銀主盤如何定價？
銀行收回物業時，會為物業做估價，並會以貼近市價出售物業，並不會只以業主餘下借款將物業出售。假設銀行收回物業出售，並為物業估價約價HK$1000萬，即使業主餘下借款額為HK$300萬，銀行會以近估值的HK$1000萬開售，而不會急急以HK$300萬出售，補回貸款額就算。

銀主盤購買程序
一般的地產代理，例如美聯、中原、世紀21等網站都有列出近期銀主盤，同時拍賣物業網如環亞物業拍賣，及忠誠拍賣都亦會定期顯示會有那些銀主盤會於近期拍賣，並會有拍賣日期，時間，地點。
銀主盤分為：
1）公開發售 （經地產代理入標）
2）公開拍賣（經拍賣行公開拍賣）

預約睇樓
入標或公開拍賣前，有興趣的買家可預約睇樓，以了解物業狀況。不過要留意，部分銀主盤並非交吉放售，部分或會連租約出售，連租約有機會不能睇樓。

1）公開發售
銀行委託地產代理放售物業，開價一般參考市價。如買家有興趣，可經代理「入標」，將出價寫入標書，再遞交至銀行。入標買銀主盤是一口價，不似一般樓宇買賣，雙方可能會不斷討價還價直至達至共識為止。
這種「暗標」出售的方式一般有招標期，銀行會在截標後售予出價最高的買家。如所有標書的出價均低過銀行底價，銀行可重新招標。
入標時，代理通常會要求買家同時付臨訂（約出價的3%-5%），以防買家中標後反悔。未能成功投得物業的買家會獲退回臨訂。

2）公開拍賣
如果物業條件欠佳，多輪招標均無人問津，銀行或會委託拍賣行拍賣物業。拍賣行會於拍賣當日委託幾間測量師行進行物業估價，再以估值中位數作為當日拍賣的底價。
有興趣的買家可帶同臨訂，於拍賣當日即場「明標」出價。銀主盤拍賣一樣是價高者得，成功投得物業的買家須即時簽署拍賣合約。如買家出價依然低過銀行底價，銀行仍可留待下次再拍賣。留意，經拍賣行購入銀主盤同樣要繳付給拍賣代理費及佣金。

銀主盤可否做按揭？
如果單位純粹因原業主欠債而淪為銀主盤，新買家買入後申請按揭一般不會有困難。銀行審批銀主盤按揭與一般住宅按揭沒有很大分別，同樣銀行會根據物業估值及買家還款能力等因素評估可批出按揭成數。
但如果銀主盤同時存在僭建、遺失樓契（或半契樓）、業權不清等問題，對承造按揭就有影響。簽過臨時買賣合約，等同買家已接受物業的所有現況，簽約後即使發現業權問題，買家亦不能向銀行提出爭議。
買家應到土地註冊處，或要求代理行或拍賣行做查冊。通過查冊買家可以了解物業有沒有未清拆的僭建物，或者有沒有未解除法令及其他政府部門發出的指令。

成交期
與一般買賣二手樓不同，在成交期上買家沒有話事權，是由承按的銀行決定，一般成交期為45天，不能要求長成交。買家申請按揭要注要時間，盡早申請預留較多時間讓銀行審批。

注意事項
物業有拖欠負債
由於銀主盤的出現，很大可能是業主欠債無法供款，所以物業的管理費，水電費或者大廈維修費亦有可能同樣有欠款，如土地註冊處上列明有拖欠管理費，買家需要預留金錢支付管理費等欠款。除了物業的管理費，水電費，大廈維修費之外，舊業主的個人債務就不需要擔心。

事故單位
同買賣其他單位一樣，大家亦應該向地產代理或律師查詢銀主盤是否兇宅，因為凶宅沒有明確的法律定義，而且查冊亦不會顯示。

有否連租約
部份銀主盤可能連租約出售，如買入會被視為非自用住宅物業申請按揭，如申請人沒有其他按揭，按揭成數只有五成。如有其他按揭，按揭成數降至四成。

預留資金裝修
銀主盤有可能是掉空多時，有機會日久失修，入面茸茸爛爛，買家在購買前應該要仔細睇樓，亦要預留一筆錢作裝修用。

必須細閱買賣合約中的條款
銀行準備的買賣合約，通常都設立多項條款保障銀行本身利益，例如多項免責條款、要求買家負責銀行的律師費等等。買家在簽署文件前，宜先細閱及考慮自己是否接納所有條款。

拍賣會叫價追高不適宜
訂好底價，超過則不再競投。易受氣氛影響的準買家，可能誤以為競投熱烈代表物業優質。建議先估價，了解市場行情，定價要基於個人需求和經濟能力。

銀主盤吸引嗎？
銀行雖會以估價定價，樓市暢旺時，銀主盤拍賣往往也傾向以高於估價成交，所以不一定銀主盤就等於平。
不過現實中確有不少低於市價發售的銀主盤，主要是因為：

1. 經濟差，樓價跌
銀主盤湧現，多為經濟不景的時候，業主財政狀況受到影響，唯有斷供。銀主收回這些物業後，會以當時的物業估值作為定價基準。經濟差，樓市跌，物業最新估值固然會被拉低，甚至不及當年的買入價，卻不代表銀主盤會以低過現時的市價發售。

2. 斷供物業狀況參差
斷供物業的質素和屋內狀況難以預料，如果保養差的銀主盤自然會影響售價。

3. 公開市場業主叫價過高
銀主盤會根據估價來定價，但一般業主放盤則由賣方自由叫價。而業主一般都會比自己心目中的目標價定高點，等潛在買家還價，通常會訂一個比估價高 5% – 10% 不等。
所以感覺上銀主盤比一般業主放盤平，不過其實都只是反映最新估值。

總結
銀主盤不一定低於市價，若果競爭激烈，成交價可能會超越市價，買家應事前自行做估價，非所有銀主盤都是低於市價及估足價。事實上，二手市場亦常有低市價成交個案，關鍵在於做多些資料搜集。