直播第三集-房东房客须知：加州暂停驱逐行政命令更新。房客可以住到什么时候？房东最快什么时候可赶房客？小额法院申请表如何填写？3天通知可以给吗？建友和您谈地产（2020）

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在这个直播中我与大家加州政府在暂停驱逐行政命令还在实行之下，即将经过投票通过的三项攸关房东房客权益的议案。这三个议案分别为AB1436， SB1410 以及 AB828.

尤其受房东关注的是AB1436. 这个议案如果通过的话，房东或面临15个月以上既收不到租金，也不能驱逐房客，甚至于不能向房客提出民事诉讼。以下是AB1436的亮点：

1. 房客的押金除了能用来抵房客在任何紧急状态期间，或紧急状态结束之后的90天内产生的拖欠租金以外， 除非房客允许，房东不能做其它用途。

2. 房客在紧急状态期间，或紧急状态结束之后的90天内，产生的欠租不能算是违约，除非房客在紧急状态结束后的15个月内没有缴清欠租。

3. 如果房东与房客事先有达成书面欠租偿还协议，以上条例不阻止房东向房客提出诉讼。但是欠租金额不能包括迟缴费，利息以及律师费等，而且还要扣掉房东从政府机构取得得租金损失弥补或银行給予房东的房贷舒缓，或地稅减免。

4. 房东不能够要求房客搬走，以作为免除欠租的前提条件。

5. 在没签署欠租偿还协议之前，房东必须书面通知房客他在此条例的权力。
6. 房东不能够因为房客有欠租而减少服务。

7. 房东不能够用骚扰或威胁手短迫使房客还租后搬家。

8. 房东不能够因为房客在紧急状态期间，或紧急状态结束之后的90天内，欠租，给负面信用评分。

9. 房东不能够因房客享用本条例不缴租而採取报复驱逐。

10. 如果房东将来向房客提出民事诉讼，那么房东就必须在状书写上房东从政府机构或银行所取的经濟补贴或房贷舒缓。

其二，SB1410是一个能够给予房东房客带来经濟支援的议案，其中包括如果房东与房客能达成租金偿还计划，房东可以得到部份地税减免，房客可以不受驱逐。以下是SB1410亮点：

1. 在紧急状态期间，房东不可以向房客追讨拖欠租金，或终止租约，或开启驱逐程序，除非房东曾经给过房客租金延缓协议而房客拒绝签字。例外情况包括房客有触犯危害健康或安全行为。

2. 如果房客同意签署延缓协议，那么房客将来按协议分期付款给政府。政府会经过给予房东税务优惠把房客所欠的80%的租金为房客偿还给房东。

其三，AB828是一个允许受疫情影享的房客可以分10个月偿还过去拖欠的租金。AB828的最新状态是，降租部份已被删除。

此外，由于现下的法律不禁止房东上小额法院告房客所欠租金，因应许多房东的要求，我也在直播中分享如何填写小额案件申请表。小额案件的状书必须经由第三方送达给房客。以下是我在视频中有提到的第三方专业法院程序文件送达公司名单的链接：

http://www.odysseyefileca.com/service...

以下是我微信房东群里有群友提出来几个我在视频中回达的问题：

1. 现在房客不付租到底要不要给他们三天通知或者要怎样和房客谈付租的事，不能说房客不付租房东也不吱声也不要求他付，总还是要有个程序和说法，为疾情结束后做个准备可以去法庭告呀！假如现在仍然可以给房客三天通知那房客肯定要反击说，政府现在可以让房客不付租，或者房客会说我没有收入了，那房东是不是需要他出示一个证明说他失去了工作没有收入了.具体做法和程序是否能详细讲一下.还有，有的房客根本就不理睬，不回答你的问题，那又该怎么做？7/28/20法庭开后是不是就可以去申请赶房客？三天通知要在法庭开始接受申请前给房客？申请后再等90天，还是说7月28号以后再等90天才可以申请赶？具体做法请讲一讲。另一个问题，房客欠的租金通常是要经过法官判下来以后你才可以拿到准确的欠款去找讨债公司把欠的钱要回来。如果自己直接到小额法庭去告房客欠的租金，这种情况可能属于房客已经搬出去了不用上法庭赶他，所以不需要法官判他欠多少钱，自己可以到小额法庭去向他讨债是这样吗？

2. 请问房子在Millbrae CA 94030 现在要执行哪一个地方的租约管制？如果一套房子的其中一部份出租给一户人家、一部分自住和整个房子出租、在这次疫情的管制有什么区别？

3. 我和租客签约的时候明明写的很清楚，是夫妻两个和两个孩子一家四口外加一条狗住在这里，最近我发现门口很有多车子，问他的时候，他说是亲戚躲避瘟疫暂时住在这里，有3家人居住在这里，这算不算违法了法律或者违背了合约，我应该怎么处理，房子在Riverside, CA，他每月都是过了15号崔很多次之后才会支付房租，已经3个月了都这样，说不定那天就不付了，我想早做打算。