전세기간= 6년이다(애당초 2년+ 2년(묵시적갱신)+2년(계약갱신요구권)? 법학박사 황경진 경매학원장

Описание: 전세 기간은 6년이 될 수 도 있다
당초 2년 + 2년(묵시적갱신) + 2년(계약갱신요구권) 맞다.
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묵시적 갱신의 핵심은 세 가지다.
첫째, 동일 조건으로 2년 자동 연장된다.계약 종료 6개월 전부터 2개월 사이에 갱신 거절이나 조건 변경 의사를 명확히 밝히지 않으면, 기존 조건 그대로 2년 연장된다. 임대인이 실거주를 원하거나 임대료를 인상하고 싶어도 법적으로 손을 쓸 수 없다. 다만 임차인이 차임을 2기 이상 연체하는 등 중대한 의무 위반이 있는 경우에는 묵시적 갱신이 성립하지 않는다.

둘째, 해지권은 임차인에게만 열려 있다. 묵시적 갱신 상태에서는 임차인이 언제든 계약 해지 통지를 할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 보증금을 반환받을 수 있다. 반면 임대인은 계약기간이 끝날 때까지 일방적으로 해지할 수 없다. 침묵의 대가는 오롯이 임대인에게만 남는다.

셋째, 계약갱신요구권은 그대로 남아 있다. 묵시적 갱신으로 2년이 연장됐다고 해서 계약갱신요구권이 소멸된 것은 아니다. 2년을 더 산 뒤에 임차인은 다시 한 번 "계약갱신요구권을 행사하겠다"고 주장할 수 있다. 즉 묵시적 '갱신 2년+ 계약갱신요구권 2년'으로 최대 4년 이상의 거주 안정성이 이어질 수 있는 구조다.

(수정후: 묵시적 갱신으로 2년이 지난 '후'에 행사하는 것이 아니라, 묵시적 갱신 기간 중에도 언제든지(단, 만기 6개월~2개월 전 기간 준수) 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
실제 법리:대법원 판례 및 국토교통부 유권해석에 따르면, 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 따라서 임차인은 묵시적 갱신으로 거주 중인 상태에서 **다음 만기 전(6개월~2개월 전)**에 계약갱신요구권을 사용하여 추가로 2년을 더 보장받을 수 있습니다.
결과적으로 '2년(최초)+2년(묵시적)+2년(갱신요구권)'로 총 6년까지 거주가 가능해지는 구조입니다. 글의 맥락상 "최대 4년 이상"이라고 표현했지만, 독자들은 4년이 한계라고 오해할 수 있습니다.)

묵시적 갱신 성립의 가장 큰 전제인 '의사표시의 부재'에도 원칙이 있다.계약 해지, 갱신 거절, 조건 변경 의사를 명확히 전달했다면 묵시적 갱신은 성립하지 않는다.그래서 임대인에게 가장 중요한 것은 시기와 기록이다.만기 2개월 전까지, 갱신 여부에 대한 의사를 문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명 등 입증 가능한 방식으로 남겨두는 것. 이 기본 절차 하나가 수년간의 분쟁을 막는다.(수정후: 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면 "임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간"에 통지해야 합니다.

주의점:여기서 '2개월 전'은 초일불산입 원칙에 따라 계약 만기일의 2개월 전 '전날'까지 의사가 도달해야 함을 의미합니다. 예를 들어 만기일이 12월 31일이라면 10월 30일 24시까지는 의사가 전달되어야 합니다. 단순히 '두 달 전'이라고 하면 날짜 계산에서 하루 차이로 묵시적 갱신이 성립해버리는 분쟁이 잦으므로 실무에서는 매우 엄격하게 다뤄야 할 대목입니다.)

단순한 자동 연장이 아니고 힘의 균형이 완전히 달라지는 묵시적 갱신은 전회에 다룬 계약갱신요구권과 다소 유사한 부분이 있지만, 임대차 현장에서 가장 많이 이뤄지는 일반 재계약과는 확연한 차이가 있다.
[양정아 한국공인중개사협회 이사 글 발췌]

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▣강사: 법학박사 황경진 경매학원장 직강
*황경진 경매학원(17년 강의중), 세종사이버대학교 출강(예정)
*신한은행지점장 출신(34년 근무) 경매전문가,
*유튜브 법학박사 황경진경매TV(구독자 4.7만명)
*한국공인중개사협회 전임교수(매수신청대리, 16년 강의)
*창신대학교(3년 강의) 경남대학원(7년 강의) 등 다수

○ 저 서( 총73권 발간, 저자 법학박사 황경진 경매학원장)
『320선 1,2,3집 3권』2026년 신간. 『가나다 3권』2024.11월.
『1∼50집, 50권』2024년, 『A,B,C 3권』2023년
『상,중,하 3권』2023년, 『1∼8집, 8권』2022년
『720선』『320선』,『부동산 경매 권리분석과 실전 노하우』신아사, 2010년외 
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