16 상가 샀는데 재개발

Описание: 🏢 상가를 샀는데 ‘재개발’ 들어간다? 지금 바로 해야 할 것들 체크리스트

1) 그 구역이 진짜 재개발이 맞는지 단계부터 확인

재개발은 크게 단계가 있어:

정비구역 지정 전 → 그냥 ‘말만 나오는 단계’

정비구역 지정 완료 → 이제 거의 확정 분위기

조합설립인가 → 이미 조합 만들어짐

사업시행인가 → 파이널로 갈수록 빠져나올 수 없음

관리처분인가 → 이때부터는 거의 ‘철거 직전’

이주·철거 → 착공

👉 지금 어느 단계인지부터 알아야 전략이 달라져.

단계에 따라 보상 방식, 권리가액, 추가 분담금, 임대수익 변화가 다 달라지거든.

2) 상가주로서 받는 보상 구조 이해하기

상가는 아래 중 하나로 보상받아:

✔ 현금보상

감정평가 두 군데에서 평균 내서 금액 산정

임대료, 위치, 면적의 영향이 큼

재개발지역은 TF가 있어서 감정평가가 많이 보수적이기도 함

✔ 대토(상가 분양)

새로 지어지는 상가에서 분양권을 받는 방식

조합원 분양가 → 비싸다

수익성은 케이스마다 다르지만, 잘못 들어가면 추가분담금 폭탄 가능

✔ 권리가액 산정

조합원에게 배분되는 기준금액

조합원 지위(권리가액)에 따라 현금·분양 선택지가 달라짐

3) 현재 임대 중이라면?

재개발 들어가면 상가 세입자도 이주해야 해.

여기서 중요한 건 **보상 주체가 ‘조합’**이라는 것.

상가 소유자는 세입자에게 이주 통보할 수 있음

세입자는 영업보상(영업손실 보상)을 받는 대상

세입자가 퇴거 지연하면 일정 부분은 조합이, 일정 부분은 소유자가 부담하기도 함 → 계약 확인 필수

더 자세한 이야기는 https://blog.naver.com/bestkimbj0315/22409... 에 적어두겠습니다.

4) 지금 해야 할 REAL 행동

① 조합 사무실 방문 + 조합원 자격 확인

상가를 샀다고 해서 다 조합원 되는 건 아님

등기 시점

분양대상 기준일

권리가액 산정일

이게 충족돼야 조합원

👉 “나는 대토 받을 수 있나요? 현금청산 대상인가요?” 꼭 확인!

② 감정평가서 열람 요청

상가 감정가가 보상액의 근간

위치, 유동인구, 점포 상태가 반영되어 있는지 체크

이 부분에서 오차가 제일 많음 → 필요하면 “이의신청” 가능

③ 세입자 현황 정리

임대차 계약서

보증금

월세

만기일

영업 보상 대상 여부

이걸 미리 준비하면 나중에 분쟁 거의 안 생김

④ 추가 분담금 시나리오 체크

만약 조합원이라 분양권을 받는다면

분양가 – 권리가액 = 추가 분담금

이거 꽤 세게 나와.

상가는 평당 분양가가 고가라서 대체로 추가분담금이 높아.

👉 여러분이 원하는 것이

현금보상? 새 상가 분양?

이 선택이 전략의 핵심.

5) 전략 TIP (상황별)

🔵 “나는 투자로 들어간 상가야”

→ 현금청산이 깔끔

→ 임대수익을 끝까지 가져가며 버티기 가능

→ 분양은 아무래도 리스크 높음

🟢 “난 상가 장기 보유자 + 운영 계획 있음”

→ 상가 분양권 고려

→ 다만 분양 조건 꼼꼼히 (층수, 위치, 전용률)

🟠 “이미 세입자 있음”

→ 보상 협의 시 세입자와 갈등 최소화가 핵심

→ 이주 시기 조정 중요