건축사 없이 용도변경 검토하기(건축구조기준)

Описание: 안녕하세요.
현금흐름 창출을 위해 아파트 대신 단독주택을 매입해서
호스텔 숙박업 창업을 위해 달려나가고 있는 신혼부부입니다.

공개해드린 용도변경 검토사항을 어떻게 어디서 검토해야하는지
알기쉽게 설명드려서 전문가 검토 비용을 함께 아껴나가보자구요.

건축주가 해야할 마지막 검토사항으로, “건축구조기준” 확인입니다.

먼저 구조기준을 검토해야할때는 두 가지로 나눠서 검토해야합니다.
첫 번째로, 소규모 건축물입니다.

오래된 건물이고 도면이 없는 경우 구조사무실에 구조안전 확인서류를 맡기게되면
현장조사, 구조해석, 안전성 검토, 구조보강 결정, 구조안전 확인서 발급 등 굉장히 복잡한 과정이 필요하며 비용이 수천만원이 발생될 수 있습니다.

이뿐만 아니라 벽돌조의 경우 내진설계 검토까지
들어가야해서 보강 시공 비용 역시 과다하게 지출될 수 있습니다.

다만, 국토교통부에서 용도변경에 따라 변경된 소요강도가
기존 부재 내력의 5% 미만이라면 제출을 생략할 수 있습니다.

그렇다면 생략할 수 있는지 검토하기 위해 부재내력을 확인하는 방법을 알려드릴게요!
가장먼저 네이버에 “국가건설기준센터”라고 검색 후 해당 사이트에 접속해주세요.

검색창에 “건축물 설계하중”이라고 검색 후
검색결과가 나오면 빨간색으로 표시된 건축물 설계하중을 클릭해주세요.

건축물 설계하중 창이 뜨면 우측에 “3.2 등분포활화중”을 클릭해주세요.
여기서 기존에 해당하는 용도에서, 변경하는 용도의 등분포활화중 차이를 확인 후
해당 값이 기존 용도 등분포활하중의 5% 이내로 들어오는지 확인해주시면 됩니다.

소규모 건축물의 경우 보통 최소한의 비용으로 최대의 수익을 내기위함인데
5% 이상이라 구조안전 확인서류를 제출해야 한다면
구조 관련 비용만 수천만원 이상 지출될 수 있어 이부분은 꼭 확인해주셔야 합니다.

그럼 두 번째로, 5층 이상의 건축물의 용도변경 시 검토해야할 건축구조기준입니다.
건축물의 경우 건물 손상이 발생할 경우를 고려하여
인명 피해와 경제적 충격 등을 반영하여 건물의 중요도를 구분하고 있습니다.

중요도가 높은 순서로 나열하면 특, 1, 2, 3 으로 구분되는데
5층 이상의 숙박시설은 중요도 1로 분류됩니다.
만약 중요도 2의 건축물을 중요도 1로 변경해야하는 경우라면
구조계산도 추가로 실시해야하며, 이때 구조보강 역시 수반되어야 하기에
대규모 건축물을 용도변경하는 것이 아니라면, 이부분도 신중히 고려해야 합니다.

만약 5층인데, 연면적이 작아 호실을 많이 만들기 힘든 건축물이라면
사업성 분석 시 필히 해당 구조비용을 포함해서 사업성 검토를 해야 한다는 것이죠.

대규모의 건축물의 경우는 보통 이런부분들까지 감안해도 수익성이 보장되지만
어중간한 면적의 건축물이라면 투자비가 과다해지기에 꼭 신중히 검토해주세요.

이부분도 실제 기준을 찾는법을 알려드리자면
아까와 동일하게 네이버에 “국가건설기준센터”라고 검색 후
해당 사이트에 접속해주세요.

검색창에 “건축구조기준 총칙”이라고 검색 후
검색결과가 나오면 빨간색으로 표시된 건축구조기준 총칙을 클릭해주세요.

건축구조기준 총칙 창이 뜨면 우측에 “3 건축물의 중요도분류”를 클릭해주세요.
여기서 기존에 해당하는 용도가 어디에 분류되는지 확인해주시면 됩니다.

사실 이부분은 건축주가 검토해야할 사항을 넘어선 사항으로
보통 건축사가 검토해주는 사항이긴 합니다.

다만, 향후에도 지속적으로 확대해갈 건축주 분들이 계실거라고 생각해서 안내드렸습니다.

지금까지 총 10개의 영상으로 건축주가 검토해야할 사항에 대해서 정리했는데,
어렵게 느껴지셨을지 걱정이네요.

총 10개의 검토사항을 통과한 물건지라면, 지금 바로 건축사에게 최종 검토를 요청해서
매입하실 준비를 하시면 됩니다.!

그럼 앞으로는 저희 부부가 호스텔로 용도변경을 해나가는 모습으로 인사드리겠습니다.
감사합니다.