"

Описание: "ليه لازم تشتغل 20 سنة عشان تشتري شقة؟ لغز العقار في مصر والسر اللي بيخفيه المطورين!"



ملخص الفيديو: "معادلة العقار المستحيلة في مصر"
1. لغز الأرقام: مصر في ذيل القائمة عالمياً

متوسط الرواتب: في مصر حوالي 150 دولار شهرياً، وبذلك تقع مصر في المركز 99 من أصل 101 دولة شملتها الدراسة.

سنوات الشقاء: المواطن المصري يحتاج للعمل 20 سنة (مع ادخار راتبه كاملاً) ليشتري عقاراً متوسطاً، وهي نسبة قريبة من الصين وسنغافورة رغم فارق الدخل، مما يوضح الفجوة الرهيبة بين السعر والدخل.

2. ليه الأسعار بتطير؟ (تحليل المنظومة المشوهة)

المطور في مصر لا يبيعك "جدران"، بل يبيعك "مخاطر":

المطور كبنك: المطور يأخذ قرضاً من البنك + مقدمات من الناس، ويحملك فوقها 40% زيادة كتحوط لتغير سعر الدولار والتضخم المستقبلي.

نسب التحميل الوهمية: تدفع ثمن 100 متر وتستلم فعلياً 70 متر، مما يرفع سعر المتر الحقيقي بنسبة تصل لـ 43% إضافية.

تكلفة البناء الحقيقية: المتر المتشطب في القاهرة لا يتجاوز 20 ألف جنيه، لكنك تشتريه بـ 80 و100 ألف بسبب مصاريف الدعاية، والعمولات، والتحوط المالي.

3. الحل الجذري: النظام الأوروبي

المشكلة ليست في المطور وحده بل في النظام المالي:

نظام 10/90: المشتري يدفع 10% فقط، والباقي عند الاستلام من خلال تمويل عقاري بنكي طويل الأمد (20-30 سنة).

دور البنك: يجب أن يمول البنك "الأفراد" عند الاستلام (بضمان عقار قائم) وليس المطور (بضمان أرض وفراغ). هذا سيجبر المطور على الالتزام بمواعيد التسليم لكي يحصل على أمواله.

4. الحقيقة الصادمة: هل الانخفاض سيحل الأزمة؟

حتى لو انخفضت الأسعار بنسبة 50%، سيظل العقار بعيداً عن متناول المواطن العادي (سيحتاج لـ 50 سنة عمل بدلاً من 20).

النصيحة: لا ترهق نفسك في "وهم التمليك"؛ السوق حالياً لا يخاطب إلا الطبقة الثرية جداً.

5. روشتة الإصلاح (دور الحكومة):

العودة للإيجار: يجب أن تتبنى الحكومة سياسة "ابني لتؤجر" كما كان متبعاً في المساكن الشعبية قديماً.

فرض المسؤولية المجتمعية: إلزام المطورين الكبار بتخصيص 10% من مشاريعهم للإيجار بأسعار عادلة (لا تتجاوز ثلث متوسط الرواتب، أي حوالي 2500 جنيه).


قائمة بجميع الفيديوهات الخاصة بالمستثمرين
https://www.youtube.com/feed/playlists


[email protected] للاستشارات المجانية

Follow me on:


  / thepropinsider  

   / thepropinsider  

  / thepropinsider  

  / thepropinsider