شنو خاصك تعرف على الكراء في المغرب؟

Описание: ينظم المشرع المغربي عقد الكراء في الفصول من 627 إلى 708 من قانون الالتزامات والعقود، بالإضافة إلى نصوص خاصة كالقانون رقم 67.12 المتعلق بكراء المحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني. ويُعَدّ هذا العقد من أهم العقود المسماة نظراً لدوره المحوري في تنظيم العلاقات الاجتماعية والاقتصادية، فهو لا يقتصر على توفير المسكن، بل يمتد ليشمل المحلات التجارية والمهنية والأراضي الفلاحية، مما يجعله عصب الحياة اليومية وشرياناً أساسياً للنشاط الاقتصادي. تكمن الأهمية القانونية لهذا العقد في كونه يحدد إطاراً واضحاً للعلاقة بين طرفين: المكري (المؤجر) الذي يلتزم بتمكين الطرف الآخر من الانتفاع بشيء معين لمدة محددة، والمكتري (المستأجر) الذي يلتزم بأداء مقابل نقدي لهذا الانتفاع. تستعرض هذه المذكرة بشكل منهجي ومنظم الالتزامات المتقابلة والحقوق المترتبة لكل من المكري والمكتري، بهدف تقديم مرجع قانوني دقيق يساعد على فهم هذه العلاقة التعاقدية وتطبيق أحكامها بشكل سليم.


--------------------------------------------------------------------------------


1. التزامات المكري (المؤجر)

تعتبر التزامات المكري حجر الزاوية في عقد الكراء، فهي التي تمنح العقد مضمونه وتُفعِّل الغاية منه، ألا وهي تمكين المكتري من الانتفاع الهادئ والكامل بالعين المكتراة. إن أي إخلال من جانب المكري بهذه الالتزامات الجوهرية يمنح المكتري الحق في المطالبة بالتنفيذ العيني، أو فسخ العقد، أو طلب التعويض عن الضرر الذي لحقه.

1.1. الالتزام بتسليم العين المكتراة وملحقاتها

يُعد التزام المكري بتسليم العين المكتراة أول وأهم التزاماته، وهو ما نصت عليه المادة 627 من قانون الالتزامات والعقود. ويتخذ هذا الالتزام الأبعاد التالية:

نطاق التسليم: لا يقتصر التسليم على العين المكتراة في حد ذاتها (كالشقة أو المحل التجاري)، بل يجب أن يشمل جميع ملحقاتها الضرورية التي لا يكتمل الانتفاع إلا بها، مثل المفاتيح، أو حق استعمال الأجزاء المشتركة كالمصعد أو الفناء، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك.
حالة العين عند التسليم: يلتزم المكري بتسليم العين في حالة صالحة للاستعمال الكامل وفقاً للغرض الذي أُعِدت له بموجب العقد أو بحسب طبيعتها. وإذا أخل المكري بهذا الالتزام، جاز للمكتري طلب التنفيذ العيني أو فسخ العقد أو إنقاص الأجرة، مع حفظ حقه في التعويض وفقاً للقواعد العامة.
زمان ومكان التسليم: يتم التسليم في الزمان والمكان المتفق عليهما في العقد. وفي حال عدم وجود اتفاق، يُطبق ما يقتضيه العرف أو طبيعة الشيء المكترى.

1.2. الالتزام بالضمان

لا ينتهي التزام المكري بمجرد تسليم العين، بل يمتد ليشمل ضمان انتفاع المكتري بها طوال مدة العقد. وينقسم هذا الضمان إلى نوعين رئيسيين:

##### ضمان الانتفاع الهادئ بالعين (ضمان التعرض): يلتزم المكري بضمان عدم التعرض للمكتري في انتفاعه بالعين، سواء كان هذا التعرض صادراً من المكري نفسه (تعرض شخصي)، كأن يقوم بأعمال مادية تعرقل انتفاع المكتري، أو كان صادراً من الغير الذي يدعي حقاً قانونياً على العين (تعرض الغير)، كأن يظهر شخص يدعي ملكية العقار، وهو ما تؤكده المادة 631 من قانون الالتزامات والعقود.
##### ضمان العيوب الخفية: وفقاً للمادة 651 من قانون الالتزامات والعقود، يضمن المكري جميع العيوب الخفية التي تشوب العين المكتراة والتي تنقص من منفعتها بشكل ملموس أو تجعلها غير صالحة للاستعمال المعدة له. ويشمل ذلك العيوب التي لم يكن المكتري على علم بها عند إبرام العقد.

1.3. الالتزام بالصيانة والإصلاحات الضرورية

يقع على عاتق المكري، بموجب المادة 642 من قانون الالتزامات والعقود، القيام بجميع الإصلاحات الضرورية للحفاظ على العين المكتراة في حالة تضمن صلاحيتها للاستعمال طوال مدة الكراء. وتشمل هذه الإصلاحات الترميمات الكبرى المتعلقة بهيكل البناء أو المرافق الأساسية (مثل إصلاحات السقف، أو شبكات المياه والكهرباء الرئيسية). ويمتاز هذا الالتزام عن الإصلاحات البسيطة أو "الترميمات الكرائية" التي تعتبر من مسؤولية المكتري. وتجدر الإشارة إلى أن قدرة المكري على الوفاء بهذا الالتزام تتوقف غالباً على قيام المكتري بإخطاره في الوقت المناسب بوجود حاجة لهذه الإصلاحات، وإلا تحمل المكتري مسؤولية تفاقم الأضرار الناتجة عن تأخره في الإخطار.

إن وفاء المكري بكامل التزاماته السابقة هو ما يولد في المقابل حقوقاً أساسية للمكتري، والتي تشكل جوهر العلاقة الكرائية.


--------------------------------------------------------------------------------


2. التزامات المكتري (المستأجر)

تقع على عاتق المكتري التزامات رئيسية تعتبر مقابلاً مباشراً لالتزامات المكري، وهي ضرورية لتحقيق التوازن العقدي وضمان استمرارية العلاقة الكرائية. تهدف هذه الالتزامات بشكل أساسي إلى المحافظة على حقوق المكري، سواء المالية منها المتمثلة في الأجرة، أو العينية المتمثلة في ملكية العين المكتراة.

2.1. الالتزام بأداء وجيبة الكراء

يعتبر أداء الأجرة الالتزام الجوهري الأول للمكتري، وهو المقابل المالي لانتفاعه بالعين، وتنص عليه المادة 681 من قانون الالتزامات والعقود. وينظم القانون هذا الالتزام بدقة كما يلي:

مقدار الأجرة: يتم تحديد مقدار الأجرة باتفاق الطرفين في العقد، وهو يخضع لمبدأ سلطان الإرادة.
زمان ومكان الوفاء: يجب على المكتري أداء الأجرة في الأجل والمكان المحددين في العقد. وفي حال غياب اتفاق صريح، يطبق ما يقتضيه العرف المحلي، وعادة ما يتم الأداء في موطن المكتري.
إثبات الوفاء: يحق للمكتري، بموجب المادة 683، الحصول على وصل (توصيل) يثبت أداءه لوجيبة الكراء، ويعتبر هذا الوصل قرينة بسيطة.
.... .


--------------------------------------------------------------------------------.