성수동2가 리모델링 빌딩 매매, 통임대

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안녕하십니까
상가/건물/메디컬 전문
공인중개사 김도형 입니다.

오늘은 성동구 성수2가 성수역 초역세권
리모델링 완료된 빌딩 매매 / 임대에 대해
소개 해 드리겠습니다

아래 물건은 서울 성수동2가 지하1~지상5층
(2024.7 리모델링 완료) 건물이 매매(70억)
및 통임대(보증금 2억·월세 2,000만)로
나왔습니다. 성수의 핵심 상권 특성과 리모델링
완성도를 고려하면 자본차익을 노리는
매수자에게 매력적입니다.
반면 임대수익만으로 즉시 고수익을 기대
하기보다 장기 임차자 확보 또는 임대조건
협상이 필요합니다.

1. 핵심 요약

대상: 서울 성동구 성수2가 OOO-O 번지,
이전 용도: 주택
(→ 제2종근린생활시설로 용도변경)
매매가 : 70억원
임대조건(제안)
통임대 : 보증금 2억원 / 월세 2,000만원
관리비 협의 가능

투자(매수)시
: 가격은 성수동 프리미엄을 반영한 수준.
자본차익 (시세상승)을 노리는 투자자에게
매력적이나,
임대수익(현금흐름)만을 목표로 하는
투자자에게는 실질수익률(순수익률)이
낮을 수 있음

임대(임차)시
: 통임대 월 2,000만원은 전체 면적 대비
평(坪) 단가가 높지 않으나
(성수 상권 프리미엄 고려),
업종·매출 구조에 따라 부담될 수 있으니
임차 조건(임대기간·권리금·무상기간 등)
협상 권고.

2. 핵심 수치(공부상 면적 기준)
건축면적 62.42㎡, (약 18.88평)
연면적 296.73 ㎡ (약 89.76평)
아래 계산은 건축물대장 면적 기준입니다.
출처 입력
연간 임대수익(현행 조건)
: 20,000,000원 × 12 = 240,000,000원 /년.
매매가: 70억 원 = 7,000,000,000원.
단순(총) 수익률(=연임대료 ÷ 매매가): 240,000,000 ÷ 7,000,000,000 = 0.0343
→ 약 3.43% (Gross).
운영비·세금·공실 등 고려한 실질(순)수익률
(시나리오)
-. 비용 20% 가정 → 순수익률 ≈ 2.74%.
-. 비용 25% 가정 → 순수익률 ≈ 2.57%.
-. 비용 30% 가정 → 순수익률 ≈ 2.40%.
면적 단가 (공부상 연면적 기준):
월세 기준: 월 2,000만 ÷ 89.76평
= 약 222,816원 /평 /월.
연간 평당 임대수익: 약 2,673,792 원 /평 /년.
대지 기준(대지 104.22㎡ = 약 31.53평)
→ 매매가를 대지평(地坪) 기준으로 환산하면:
7,000,000,000 ÷ 31.53
= 약 222,000,000원 /평(대지)
-. 성수 주요 상권의 고평가 사례와 비교 시
프리미엄이 적용된 수준.
(계산 근거·수치 표시는 공부상 면적기준이므로,
실제 연면적·실거래 내역 확인 시 결과는 변동)
2) 입지·유동인구·배후수요 분석

상권 특성
: 성수동(특히 성수동2가 · 연무장길 일대)은
‘MZ·크리에이티브·브랜드’ 중심의 핫플
상권으로, 대형 편집숍·카페·브랜드
플래그십 및 팝업 수요가 강해 자본이득
(시세상승) 기대가 큼.
최근 성수 일부 블록에서 평당 신고가가
갱신되는 사례들이 반복되고 있음.

교통
: 성수역·뚝섬역 등 지하철 접근성과 도로망 양호
(도보권 내 유동인구 유입 가능). 주변 상권이
도심형 유동(주말·저녁)과 직장인 유동
(평일 점심) 혼합형.

배후 주거
: 인근 중·대형 아파트 및 오피스/복합시설로
고정수요 존재(장기적 집객 우호).

3. 시세 비교(근거·해석)

최근 성수동 매매사례
: 대로변·핵심 블록에서는 대지평당(대지 기준)
고가 거래가 보고되고 있으며, 일부 거래는
평당 수억 원대(최상위 포인트) 기록.
지역내 70억 규모 거래 사례도 존재
(규모·위치 차이). 즉, 70억 매매가는
‘위치·대지면적·리모델링’ 프리미엄이 반영된
합리적 범위로 보이나,
포인트(정중앙 vs 이면)에 따라 가치 차가 큼.

수익률 관점 비교
: 공시 통계·시장 리포트 기준으로
2024~2025년 상업용부동산의
공시형 수익률(통계상 수치)은 자산유형·
지역·규모에 따라 낮게 집계되는 경향
(보고서별로 0.7%~1.5% 수준으로
표기된 항목 존재).
(※통계치는 조사 방식 차이(순수익/자산가치 등)로
우리 계산과 직접적 비교 전 유의 필요)
즉, 우리 계산의 ‘총수익률 3.43%’는
‘연간 임대료 ÷ 매매가 기준의 Gross yield며,
통계의 ‘소득수익률’과는 정의가 다릅니다.

4. 장·단점(투자자·임차인 관점)

1) 장점
핵심 상권(성수동)·리모델링 완료
→ 임차 매력 및 프리미엄 가능.
대지(104.22㎡) 규모로 개발/리모델링
가치 존재(향후 용도전환·임대료 인상 여지).


2) 단점 / 리스크
수익성(현금흐름)
: 월세 2,000만 기준 Gross yield 3.43%
→ 운영비·공실·세금 고려 시 실질 수익률이
2~2.7% 수준(낮음). 임대만으로
즉시 높은 현금흐름을 원하는 투자자에는
부적합한 면이 있음.
상권 변동성
: 성수는 ‘핫’하나 블록별로 희비가 극명
→ 미세입지(거리·건물 전면성)가 수익에
큰 영향.

5. 매수자(투자자) 권고 및 협상전략

1) 목표 설정 선결
: 자본차익(시세상승) 목적 vs 임대수익
(현금흐름) 목적 중 우선순위 결정.
차익형
: 위치가 핵심(연무장길·주요 대로 접면 등)
이라면 70억은 수용 가능
(단, 등기·권리·증축 가능성 등 실사 철저).
수익형
: 현재 임차조건으로는 순수익률이 낮아,
가격 인하(목표 5~10%) 또는
임대료 인상 전략(장기 안정임차인 확보) 권고.

2) 실사 필수 항목
: 연면적(연면적표), 전세·임차 현황,
건축·용적률·주차·내진·전기 설비,
세입자 계약서(권리금·보증금 등),
리모델링 비용 산정.

3) 가격협상 포인트
: (a) 즉시 임차 가능한 상태인가?
(b) 공실 또는 리모델링 비용은
매도자 부담 일부 청구,
(c) 타 건물 실거래(근접 70억 사례) 근거로
위치·면적 비교 제시.

6. 임차인(통임대) 권고 및 협상전략

핵심 체크
: 엘리베이터·화물동선·전기용량·냉난방,
화장실·주차(몇대) 여부 확인. 리모델링
(업종별 설비) 필요 시 무상기간 또는
인테리어 비용 분담 요구.
임대조건 구조 제안(임차자 유리안)
1) 보증금 2억 유지하되, 월세 20% 인하
(시범·초기 6~12개월) 또는 무상입주기간
1~3개월 요청.
2) 장기계약(5년)·갱신요구권 포함시
임대료 동결/상승률 상한(예: 연 3%) 설정.
3) 관리비·공용전기·주차 기준 명확화
(관리비 협의사항 → 항목별 명시 요구).
업종 적합성: F&B(카페·레스토랑)는
초기 권리금·장비투자 부담 큼
→ 매출 시뮬·배후인구(워킹·주거) 확인 필수.
팝업·브랜드숍·디자인 스튜디오는
성수 수요와 양호.

7. 최종 권고(실무 체크리스트)

1) 즉시 요청할 서류
: 등기부등본, 연면적확인서(연면적표),
건축물대장, 리모델링 시공 내역 및 비용증빙,
최근 3년 임대수입/비용(있다면).
2) 현장 점검 포인트
: 전기용량, 주차대수(옥외 1대),
하자·방수·누수, 엘리베이터·화물동선 등.
3) 협상 우선순위
(A) 매도자 비용분담 인테리어/수리,
(B) 임대 시 무상기간·임대료 단계적 인상,
(C) 장기계약·안정임차 조건으로
가격/임대료 재협상.
본 매물에 대한 자세한 현장 답사
및 투자 상담은 언제든지 아래 번호로
문의해 주시기 바랍니다.
출처 입력
☎ 담당자 : (주)부동산중개법인 부 공 연
소속공인중개사 김 도 형 이사
-. 공인중개사 / 상가분석사
병원코디네이터 1급
병원서비스총괄매니저 1급

📱 010-8204-4924
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[물건 표시광고]
위치 : 서울시 성동구 성수2가 OOO-OO 번지
대지 면적 : 104.22 ㎡ (건축물대장 기준)
건축 면적 : 62.42 ㎡ (건축물대장 기준)
매매가 : 70 억원
통임대 : 보 2억 / 월 2,000 만원
주용도 : 근린생활시설
거래형태 : 매매 or 통임대
해당층 / 총층 : 전체 / 지하: 1층, 지상: 5층
임주가능일 : 즉시
사용승인일 : 1986.4.29.
주차 : 자주식 1대
관리비 : 별도
방향 : 북서향(주출입구 기준)

[중개사무소 표시광고]
명칭 : (주) 부동산중개법인 부공연
소재지 : 서울시 서초구 서초대로 46길 94, 3층(앱코파크빌딩)
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대표번호 : 02-2068-5253
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