Droit de préemption : que faut-il faire si la DIA est erronée ?

Описание: Point de départ de la procédure d’exercice du droit de préemption, la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) est le document informant la collectivité que la vente d’un bien immobilier est en cours et qui précise les caractéristiques essentielles de cette opération (nature et consistance du bien mis en vente, prix, etc. ).

Ce document est donc essentiel puisque ce sont les informations qu’il contient qui permettent à la personne publique de se positionner sur l’opportunité d’exercer son droit de préemption et, d’un point de vue plus procédural, c’est sa réception par la collectivité qui fait courir le délai (en principe de deux mois) pendant lequel ce droit peut être utilisé.

Mais quid si les informations figurant dans la DIA sont incomplètes, voire erronées ?

Une décision rendue le 7 novembre 2025 par le Conseil d’Etat vient de préciser les conséquences qu’il faut tirer d’une telle situation en distinguant deux cas de figure :

Si la DIA est imprécise ou incomplète, la collectivité pourra demander au vendeur la communication de documents complémentaires, comme le prévoit l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme. Dans ce cas, le délai de deux mois d’exercice du droit de préemption sera suspendu (et non interrompu) et il recommencera à courir pour la période restante à compter de la réception des documents demandés (ou pour une durée d’un mois si la période restant à courir est inférieure à cette même durée) :
« ce délai est suspendu à compter de la réception par le propriétaire de la demande unique de communication des documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière ou de la demande de visite du bien effectuée par le titulaire du droit de préemption. Il reprend alors à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour prendre sa décision ».
2. Si la DIA est entachée d’une erreur substantielle affectant l’un des éléments essentiels de la vente, le délai de deux mois dont dispose la collectivité pour exercer son droit de préemption ne court pas, tant qu’une DIA corrigée n’aura pas été adressée :

« dans le cas où la déclaration initiale est entachée d’une erreur substantielle portant sur la consistance du bien objet de la vente, son prix ou les conditions de son aliénation, le délai de deux mois ne court qu’à compter de la réception par l’administration d’une déclaration rectifiée ».
Et si le titulaire a renoncé à exercer son droit de préemption (soit expressément, soit tacitement en restant inactive pendant le délai de deux mois suivant la réception de la DIA) et qu’il estime ensuite que la DIA était entachée d’une lacune substantielle ?

Selon le Conseil d’Etat, elle devra saisir le juge judiciaire afin de faire constater la nullité de la vente du bien, telle que décrite dans la DIA :

« Lorsqu’il a décidé de renoncer à exercer le droit de préemption, que ce soit par l’effet de l’expiration du délai de deux mois, le cas échéant suspendu ou prorogé dans les conditions rappelées aux points 5 et 6, ou par une décision explicite prise avant l’expiration de ce délai, le titulaire du droit de préemption se trouve dessaisi et ne peut, par la suite, retirer cette décision ni, par voie de conséquence, légalement exercer son droit de préemption. Si la cession est intervenue et s’il estime que la déclaration préalable sur la base de laquelle il a pris sa décision était entachée de lacunes substantielles de nature à entraîner la nullité de la cession, il lui est loisible de saisir le juge judiciaire d’une action à cette fin« .
Donc, à la suite de cet arrêt :

si une DIA est incomplète ou imprécise : il faut demander les documents complémentaires visés par le Code de l’urbanisme sans perdre de vue que le délai pour exercer le droit de préemption est simplement suspendu et qu’il ne recommencera pas à courir pour une nouvelle durée de deux mois,
si l’analyse de la DIA révèle que son contenu est entaché d’une erreur substantielle sur la vente en cours, il faudra demander au vendeur d’adresser une DIA rectifiée ; et si la vente est tout de même conclue, la collectivité n’aura pas d’autre choix que de saisir le tribunal judiciaire pour en contester la validité.
Ref. : CE, 7 novembre 2025, Société Financière Stratégie et développement, req., n° 500233.

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