LOS VALORES DE LOS DEPTOS EN VENTA HOY SON UN 25% INFERIORES A LOS QUE SE MANEJABAN EN 2018

Описание: MERCADO INMOBILIARIO PORTEÑO – DATOS DEL INSTITUTO DE ESTADISTICAS DE LA CIUDAD DE BS. AS. –IDECBA-

Valor promedio de publicación del M2 (dólares) de departamentos en venta de 2 ambientes usados por barrio en Ciudad de Bs. As.

LOS VALORES DE LOS DEPTOS EN VENTA HOY SON INFERIORES A LOS DE HACE UNA DÉCADA y UN 25% POR DEBAJO DE 2018 CUANDO SE TOCÓ EL TECHO DE LOS MISMOS

Entrevista al Corredor Público Inmobiliario Alejandro BRAÑA Matrícula CABA N° 199 (CPI - CUCICBA), Titular de A. BRAÑA PROPIEDADES, Actualmente Representante Asambleario y Miembro de la Mesa del Observatorio Estadistico y de las Comisiones de Comunicación y de Responsabilidad Social Institucional del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Bs. As. (CPI - CUCICBA)

Muchas gracias a CANAL ECONOMICO Canal E de EDITORIAL PERFIL y al Periodista Santiago LLULL por el espacio y esta nueva posibilidad para brindar datos sobre el mercado inmobiliario que elaboramos desde la Mesa del Observatorio Estadístico del Colegio Profesional Inmobiliario CABA (CPI - CUCICBA)

El valor m2 PROM. Hoy es u$s 2305 - En DICIEMBRE 2016 era de u$s 2405 (-4,4% hoy)

A pesar de una muy leve recuperación que se registró en los valores durante los últimos 2 años, y que claramente fueron subas muy puntuales y selectivas geográficamente hablando, los números y estadísticas nos muestran que en la última década hubo durante CINCO 5 AÑOS caídas interanuales (entre 2019 y 2023 en forma consecutiva y permanente)

Recién los últimos 2 años se vio una muy leve recuperación que incluso no llegó siquiera a los 2 dígitos sumados 2024 y 2025 (9,9%)

El valor más elevado de m2 promedio de ofrecimiento en CABA desde 2011 a la actualidad, se dio en 2018 con U$S 2878: hoy con un valor de u$s 2305 como dijimos anteriormente, estamos un 25% debajo de aquel techo de valores (24,86% exactamente)

El Colegio de Escribanos CABA informó que en DICIEMBRE 2024 el PRECIO PROMEDIO de las operaciones fue u$s 101.877. En tanto que en DICIEMBRE 2025 ese número subió pero mínimamente a u$s 104.412 (apenas +2,5%)

Hablando de precios de cierre y concreción de ventas en la Ciudad de Buenos Aires, el M2 se ubicó en promedio en USD 2.178, frente a los USD 2.029 del año anterior, de 2024: una suba del 7,3%.-

Esto nos muestra que las contraofertas siguen distantes de lo que se solicita o pretende: el llamado regateo sigue alto en promedio y llega al 12,5%, muy por encima del 5% e incluso menos de las buenas épocas del sector.-

El relevamiento, de los últimos 10 años con datos desde 2016 a 2025 inclusive, mostró que en la comparación de valores punta a punta estamos un -4,4% abajo (u$s 2305 hoy contra u$s 2405 en 2016)

DATO IMPORTANTE: a pesar del crecimiento de las operaciones ya por 4 años consecutivos (fue de un 27% de 2024 a 2025), lo que se logra vender es apenas el 4 - 5% del total del stock de inmuebles ofrecidos y disponibles

Dentro de CABA los valores muestran diferencias que llegan a un 461,3%: desde Puerto Madero u$s 6157 a Villa Lugano u$s 1097.-

OTROS BARRIOS DE CABA EN LA COMPARATIVA

El m2 en CABALLITO hoy está casi al mismo nivel que en el 4° TRIMESTRE de 2015: hoy u$s 2203 contra u$s 2252 de aquel momento

El m2 en PALERMO hoy está casi al mismo nivel que en el 4° TRIMESTRE de 2016: hoy u$s 3095 contra u$s 3105 de aquel momento

El m2 en ALMAGRO hoy está casi al mismo nivel que en el 4° TRIMESTRE de 2012: hoy u$s 2106 contra u$s 2117 de aquel momento

El m2 en FLORES hoy está casi al mismo nivel que en el 4° TRIMESTRE de 2015: hoy u$s 1909 contra u$s 1914 de aquel momento

Puntos clave sobre el mercado inmobiliario actual

Venimos y estamos saliendo de una BAJA HISTORICA DE VALORES: Los precios de cierre promedio cayeron fuertemente entre 2018 y 2023, posicionando los valores actuales por debajo de la década pasada, consolidando una baja del 51% en el valor real promedio de cierre en ese periodo.

Recuperación en 2025: A pesar de la caída acumulada, se observó una muy leve suba de valores.

Valor Real vs. Publicación: Aunque el valor de publicación de algunos inmuebles ha subido, los precios de cierre (operaciones reales) se mantuvieron por debajo del inicio de la serie histórica en 2020, evidenciando una brecha importante que supera el 10%.

Oportunidad de Inversión: El contexto actual se presenta favorable para compradores con ahorros o crédito, ya que los precios siguen siendo competitivos respecto al pico histórico de 2018 – 2019 (Burbuja Créditos UVA Mauricio Macri).

Diferencia por zonas: Barrios como Retiro o Parque Chas mostraron caídas más pronunciadas (hasta 20% bajo valor de 2019), mientras zonas como Puerto Madero y Palermo lideran los valores más altos, aunque entre estos 2 hay una diferencia sideral: u$s 6157 contra u$s 3387 m2 promedio (Diferencia 81,8%).

En resumen, aunque el mercado muestra estabilización y ligera suba, los deptos. en venta hoy continúan siendo más económicos en términos reales que hace 8 años.