2月26菊子程磊直播访谈1: 如何筛选房客

Описание: 程磊是佛罗里达州的房地产中介，现在管理700多套出租房，他是Tampa最顶尖的华人经纪，6年成交了600多套等。
我跟程磊从今天开始会有一系列关于招租和物业管理的直播和视频访谈，如果您有任何想问他的问题，请在留言区问我们，我们会在下次直播中回答。
程磊刚开设他的youtube 频道：   / @tampa-realestate  
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总结摘要

这期直播的核心结论是：不要为了省税而盲目做1031。现在很多投资人最大的错误，不是买贵了、也不是选错城市，而是把“少交税”当成第一目标，结果做了收益更差、风险更高的投资决策。投资的第一优先级永远是：钱能不能跑得更快、回报能不能更高、风险能不能更可控；税务只是优化项，不是主目标。你不会因为加薪而先担心多交税，同样，投资也不该被“我不想交税”这句话绑架。

1031是很强的工具，但本质是递延税，不是免税，而且它的45天识别、180天交割两条硬规则，会把你从“最佳时点买入”变成“规定时间内买入”。在高利率、资产收益率被压缩的环境里，这种时间枷锁更容易逼你做出两种错误选择：要么不卖、死扛低回报资产；要么硬换、为了赶时间去买一个“凑合能买”的平庸资产。很多时候，看起来没交税，但你的现金流下降、杠杆更难用、首付更高，资金速度变慢，损失的回报往往比省下的税更多。

替代“1031执念”的两个底层原则是：收益第一、税务第二；以及看资金速度（Velocity of Money）。你要问的不是“能不能不交税”，而是“这一步是否让资本效率更高、复利更大”。在今天，工具箱已经变了：除了1031，还有更灵活的100%加速折旧（Bonus Depreciation）+成本分摊（Cost Segregation）的“懒人版1031”，可以在同一年度通过加速折旧把税负压下来；还有Opportunity Zone（机会区），可以把符合条件的资本利得投入QOF实现递延，更重要的是未来在OZ里的新增增值可实现长期免增值税的效果，而且2026年底是一个关键节点，需要提前规划。

不做1031并不等于乱卖资产，而是给自己三条更符合当下环境的路径：第一，卖掉交税拿现金，摆脱45/180天的时间枷锁，换取更好的选择权与决策质量；第二，用Bonus Depreciation+成本分摊做更灵活的抵税，在不被1031时间线束缚的情况下，通过折旧前置抵消当年税负（能否抵工资等取决于身份与参与规则，必须合规留痕并由专业团队把口径做稳）；第三，使用OZ作为另一套递延与长期免增值税系统，适用面更广，尤其适合有资本利得的人群。

我并不反对1031，我反对的是把1031当信仰。只有当1031不牺牲收益、能明确换到更好的资产、税后回报与风险结构明显更优、且团队能稳稳执行45/180天规则时，1031才值得做。否则，你在急买急卖、错失最佳贷款杠杆与最佳价格区间上，可能隐性损失至少10%甚至更多。

最后，直播落点是：税不是报出来的，是设计出来的。大多数人只是做税务申报，而不是做税务规划。真正的优化发生在收入结构形成之前、投资决策之前、资金流动之前。也正因为会计师时间与成本的限制、税法体系的复杂性、以及只有你最了解自己的财务全貌、最在乎税后结果，你需要一个“决策前的模拟系统”。我接下来会开一门课，教高收入者用AI构建税务决策系统：先模拟、再理解逻辑、最后交给CPA/税务律师合规确认。适合人群是边际税率30%以上、同时有房产/股权/副业/投资组合的人，哪怕5%的结构优化，也可能带来每年数万甚至十万美元量级的税后差异。想要课程信息，加我工作微信CentryStone7。
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