東莞樓市必有一劫！東莞房價全面失守！蝕兩三百萬成常態，業主哭暈！二手房跳樓價甩賣，樓市泡沫巨大，炒房成韭菜的風險正在放大！經濟強城，為乜跌得咁勁？

Описание: 風雲突變！東莞南城「網紅盤」從神壇狠狠跌低，業主哭暈！曾經開盤爭崩頭，而家浮蝕兩三百萬成了常態，新樓搶着買、二手樓卻「跳樓價」大平賣，呢個跌宕起伏的樓市究竟系點回事呢。
最近，東莞南城的樓市就好似一鑊煲滾咗嘅的水一樣，熱辣辣同嘈雜聲夾埋一齊，各種消息就跟滾水裡冒的氣泡一樣，不停咁「咕嚕咕嚕」，將市場內外的人都吸引咗去。就喺咁個熱鬧場景入面，南城核心地段的中海源境成交了第一套二手樓，呢個消息就跟一粒重磅炸彈，「轟」一聲就在市場裡炸開了，原本就暗流涌動的南城樓市，呢下更系波濤洶湧咗起身。
今次成交的二手樓系124平的四房戶型，最後成交價定了在441萬，算落來每平米才3.5萬。我們再倒回前年4月睇睇，那時候中海源境第一次開盤，那場面，熱鬧得就好似一場超級盛大的狂歡派對咁。新樓備案均價仲高達5.15萬每平，開盤那天，售樓處里人擠人，買樓人一個個都摩拳擦掌的，眼裡全都系急切和渴望。在那種激烈的搶購氛圍入面，房屋沒幾耐就全賣曬喇，你就可以想象到當時有幾火爆了啩。中海源境也因為咁樣，成咗當時樓市的一大亮點，好多人都及實距睇。
但邊個估得到，甘先過咗唔到兩年，市場形勢就跟坐了過山車一樣，來咗個一百八十度大轉彎。同樣124平的四房戶型，業主而家兒卻得面對將近200萬的浮蝕，呢個價格差距，就好似晴天裡頭突然打了個響雷噉，將唔少業主和購房者都嚇得口啞啞眼瞏瞏，心入邊一味喺道恁：曾經咁火的網紅盤，點解會成了噉樣呢？
中海源境在南城圖書館那塊兒，周邊生活配套非常完善，就好似一個被精心打造出嚟的生活小天地咁。匯一城、國貿呢啲大商場就喺隔離，唔理系買野、食飯定系娛樂，居民的各種需求都能輕輕鬆鬆滿足；圖書館呢啲文化設施呢，又幫它添了股濃濃的文化氣息，令到居民在享受物質生活的同時，仲可以在知識的海洋里暢遊，提升下自己的精神境界。咁好的地理位置，照理樓價都應該幾穩妥的呀，但現實就系咁殘酷。
而家東莞新樓市場競爭越來越激烈，各大發展商為咗多搶點市場份額，都使出咗看家本領，價格內卷得犀利。
中海源境亦都逃唔過呢波降價潮，樓價就好似瀡滑梯噉，一下子就跌到咗40888元/平起，算系中心城區新樓市場裡第一個降價的。舊年4月的時候，呢個項目又攞出一啲天地樓層的尾盤來賣，單價更低，3.4萬/平起就能攞低。就短短一年時間，中海源境的新樓價格跌咗超過1.7萬/平，呢個跌幅，令到好多購房者心疼得扎扎跳。7月的時候，項目很快就將房屋賣曬了，舊年11月正式交樓。
交樓才過咗大半年，項目第一套二手樓就冒出嚟咗。聽講，呢套二手樓在11樓，業主急着賣，一開始掛牌價大概475萬，單價約3.8萬/平。最後成交價系441萬，跟新樓開盤價比起身，跌咗將近200萬呢 。 而家中海源境在市場上流通的二手樓不算多，鏈家平台上就掛着9套，均價大概4.37萬/平。呢入邊，掛牌價最低嘅系一套124平的四房，總價478萬，單價約3.8萬/平；掛牌價最高嘅系一套131平的四房，總價660萬，單價約5萬/平。呢個價格差距咁大，能夠睇得出嚟市場變化多端，業主心裡頭亦系七上八下的。
市場一直往下走，南城二手樓價格內卷得越來越犀利，好多網紅次新盤都頂唔住喇，萬象府就系個典型例子。今年6月，萬象府成交了差不多10套二手樓，成交均價低到3.16萬/平，同以前的風光比起身，就真系差太遠了。
具體講下，一套100平的三房，成交價大概285萬，單價低到2.85萬/平；126平的四房成交價約441萬，單價約3.5萬/平；141平的毛坯回遷房成交價約465萬，單價約3.3萬/平；143平的飛機戶型成交價560萬，單價約3.9萬/平。呢啲成交數據，明明白白地顯示出萬象府而家二手樓市場有幾低迷、幾慘澹。
回顧返2020年，萬象府第一次推單位的時候，那場面，簡直就系樓市的狂歡派對。1號樓均價約4萬/平，5號樓4.2萬/平，480套房一下子就被搶光了，「千人搶房」的熱鬧場景，到而家好多人還記憶猶新呢。那時候，購房者們為咗能搶到一層樓，熬夜排隊那系常有的事，甚至仲有人托關係、走後門，就恁住在呢場搶房大戰里能占個位置。
距同中海源境不一樣，萬象府後邊幾次加推的時候，價格就好似坐了小火箭一樣，一路平穩地往上漲。等到2021年賣最後一批房屋的時候，市場真系非常之火爆，簡直火到頂了，房屋搶都搶唔到。就講6號樓143平的那個戶型，備案價都高到4.7萬/平了，一套落來總價差不多672萬呢。可誰能諗到啊，以前咁風光，而家可全變樣了。
而家呢，萬象府在鏈家平台上掛着的二手樓一共有182套，均價大概4.16萬/平。呢入邊掛牌價最低嘅系一套61平的回遷房兩房，總價190萬，單價約3萬/平；掛牌價最高嘅系一套99平的三房，總價560萬，單價約5.6萬/平。呢價格差距也太大了，從呢道就睇得出嚟市場有幾咁唔穩定，業主們心裡頭想法亦都唔一樣。
呢幾年啊，東莞樓市就跟坐過山車似的，從最高點，一下就掉到了谷底。以前「千人搖號搶房」的熱鬧場面，就好似放電影噉在眼前晃，那時候大家買到房都高興到不得了。而家好喇，變成了「跳樓價大平賣」的淒涼樣，售樓處都沒咩人去，二手樓市場上周圍都系降價的消息。就短短幾年時間，南城嗰啲網紅盤的樓價從4萬多跌到2萬多，業主們損失可大了，浮蝕超過兩百萬的都唔少，有的業主一層樓的首付都跌沒咗，咁多年攢的錢全打水漂了，真系令人忍唔住嘆氣。
那呢啲跌得特別犀利的網紅盤，以後仲可唔可以漲翻嚟呢？呢個都系好多業主和想買樓的人心裡共同的疑問。從短期來睇呢，南城二手樓市場壓力挺大的，價格一直在往下跌。市場上房屋太多，買的人少，呢種供大於求的情況短時間內也改不了。而且新樓還在不停地供應，二手樓市場的競爭就更激烈了。購房者們都喺道觀望，都想等個更岩的時候再出手，二手樓成交的時間就變長了，呢對樓價亦有一定的壓制。好多業主為咗快點將房屋賣出去，只能不停地降價，噉就讓市場下行壓力更加大了。
不過從長期來睇，核心區的次新盤價格肯定會漲翻嚟，就系時間問題。而家呢啲「超跌」的二手樓成交亦都系個別情況，整體掛牌價格都仲系挺穩的。就拿萬象府來講，低價成交的大部分都系回遷房，呢類房屋業主買的時候成本低，為咗快啲賣出去，降價幅度就會比較大。
嗰啲急着賣房的業主啊，壓根兒就唔理價格系高系低，心裡就恁住趕緊把資金收返來。咁一來，有啲房屋的價格就低得離譜，直接把成個小區二手樓的成交均價都給拉落來咯。
再講講中海源境，它整體均價大概4.37萬/平，而且而家在市場上流通的二手樓數量沒幾多，鏈家平台上就掛着9套。只要業主們心態平穩，不跟住人地亂降價，仲系可以撐住市場給的壓力的。畢竟，中海源境那地理位置和周邊配套設施，優勢太明顯了。等時間一長，呢啲優勢慢慢就顯現出嚟，肯定能夠吸引更多想買樓的人。
經過呢幾年的調整，東莞樓市樓價里的泡沫差不多都被擠乾淨了，二手樓價格再大幅度往下跌的可能性不太大。想當年，好幾百萬的降價空間，對於嗰啲搖號搶房沒搶到新樓的人來講，吸引力系相當之大。等呢啲「網紅次新盤」價格跌到特別抵的時候，二手樓的成交量「一下就上咗去。就好似南城CBD的萬象府，6月份就成交了將近10套二手樓，單系貝殼呢一個平台就成交了5套，成交量一下子漲了4倍。成交量一多，價格就容易穩住甚至往上漲，給市場打了一針強心劑。等市場上的房屋慢慢被買走，購房者的需求也得到一定滿足了，樓價就會慢慢穩定落來，講不定仲可以回升呢。
南城可系東莞三大核心區之一，一直都系東莞樓市的標杆地帶，它的樓價走勢經常能夠帶着成個市場走。從長遠來睇，等二手樓的成交量一直往上漲，二手樓的成交價亦會慢慢築底跟住往上漲。隨着城市不斷發展，經濟越來越好，南城的配套設施會越來越完善，人亦會越來越多，呢都會給樓價上漲提供有力的支持。南城作為東莞樓市價值潛力最大的區域，它的次新二手樓肯定會成為東莞二手樓回漲的領頭羊，帶着市場慢慢走出低谷，迎來新的發展機會。
樓市的變化呢，總系令人猝不及防，以前風光無限，而家卻有啲落寞，噉嘅對比真系太鮮明喇。不過市場呢啲嘢，變數太多，未來南城呢啲網紅盤到底會點行，噉我地就拭目以待！