慘不忍睹！3折成交！有人蝕幾百萬離場！南沙樓市黐咗線！二手房跌跌不休，集體裸奔，市場陷入混亂！炒房客欲哭無淚，心徹底涼透了！炒房客的天堂沒落！

Описание: 廣州樓市塊「遮醜布」，終於俾人徹底撕爛喇！大出血只系前菜，心寒到痹有排未嚟啊！

「我呢間屋唔系賣出去，系割肉掟出去㗎！」一位南沙疊翠峰嘅業主，2021年用416萬買入嘅單位，最近咬緊牙關以150萬成交，三年埋單淨蝕266萬，計落每日瞓醒就唔見二千幾蚊，真系眼冤啊!

呢單嘢唔系個別事件，系廣州遠郊樓市爆煲嘅殘酷縮影。三年前，南沙啲售樓處人頭涌涌，買家通宵排隊，銷售攞住大聲公嗌「聽日又加一千㗎喇！」。而家？貝殼平台上面，南沙掛住嘅9648套二手樓，就好似無底深潭湧出嚟嘅絕望，每平方米萬五蚊以下嘅單位，已經占咗成交嘅62%。跌價呢壇嘢，喺增城、從化呢啲遠郊區已經變成常態，由高位到而家普遍跌超過五成。連黃埔、番禺呢類近郊區都走唔甩啊，普遍跌四至五成。甚至天河、越秀、海珠呢啲核心區，都無一倖免，高位計落跌幅keep住三成左右。

郊區嘅慘況更加系嚇死人。增城2026年1月二手樓參考價得返12173蚊一平方米，比上月再跌2%。從化仲衰啊，舊年9月二手均價已經跌到10251蚊一平方米。南沙嘅跌勢，只系呢座巨型冰山浮出水面嘅一角。2025年1至7月，南沙區商品住宅成交面積按年跌咗27.8%。喺成個房地產市場調整嘅大環境下呢，廣州樓市好明顯出現「中心區頂住、郊區捱打」嘅分裂格局。

珠江源昌花園嗰位業主，2020年滿心歡喜買入89平方米三房嗰陣，以為自己搶到張財富自由嘅入場券。2026年嘅今日，佢將個價降到110萬，間屋卻好似俾人落咗降頭一樣，無人問津。佢計咗條數：210萬樓價，五年供樓利息，再加埋雜費稅項，就算而家110萬賣到，都要硬蝕過百萬。最恐怖系，就算你肯認輸蝕讓，等足三個月，連一個認真睇樓嘅人都無。

疊翠峰李女士嘅遭遇，直頭系由天堂跌落深淵。2021年佢用416萬高價入咗套107平方米三房，今年6月急急腳以150萬甩手，淨蝕266萬，平均每年唔見近90萬。呢堆數字背後，系一個個家庭破碎嘅發達夢。星河山海灣嗰位業主講得仲直接：「呢世都唔想再掂南沙啲樓喇。」

個市場睇落好似間中有啲曙光——今年第一季南沙新樓網簽1564套，按年升25%；二手網簽1292套，更加系飆升47%。但地產經紀嘅心底話，就好似一大盤冰水照頭淋，淋熄曬啲啱啱燃起嘅希望：「邊度系回暖吖，根本系啲平價樓『劈價換成交』咋！」高價盤靠少數有錢佬頂住，中間價位嘅樓最難甩手。貝殼研究院嘅數據揭開殘酷真相：南沙每平方米萬五蚊以下嘅單位成交占比高達62%，三萬蚊以上嘅得8%。中間價位嗰啲？基本上系冇人要。

最令人絕望嘅，系個供應量。截至前年8月呢，南沙新樓庫存量達到15710套，跟返當時嘅銷售速度，要26.1個月先賣得曬，系全市平均去貨周期嘅1.8倍。二手市場情況更加慘烈，貝殼平台掛緊9648套，如果計埋未公開放盤嘅，保守估計超過萬五套。

南沙樓市問題並非獨立存在，而系成個廣州房地產體系潰爛嘅一部份。同屬一線城市嘅北京、上海、深圳比，廣州樓價跌幅大到嚇親人。北京、上海、深圳樓價雖然有波動，但相對企得穩，甚至核心區部分樓盤逆市上升。廣州對土地財政依賴太重，焗住大量賣地，搞到樓市出現嚴重的供求失衡。外圍區唔單止供應量大，仲缺乏產業撐住，大部分樓盤根本就系靠地鐵規劃炒作起嚟。增城、從化、花都呢啲郊區，近年大部分樓盤就系典型，價錢被炒到虛高，但根本冇實質產業撐住。

呢種模式喺南沙被無限放大。橫瀝島早喺2019年就放風話要起15間學校，但截至2025年7月，根據教育局公告，得5間學校投入使用，仲有6間起緊。萬頃沙炒作「深中通道紅利」足足炒咗10年，前年深中通道正式通車後呢，萬頃沙出口每日大約有3200架車經過，但真正落嚟買樓嘅人卻寥寥可數。「如果唔系喺附近返工呢，根本冇必要喺度買。因為附近雖然有18號線，但距離站點成2公里左右，根本唔算地鐵上蓋。」一位網友嘅評論，道出南沙部分區域嘅交通死穴。由南沙坐18號線去珠江新城要40分鐘，單程車費8蚊；揸車唔塞車都要1個鐘，一塞車隨時兩個鍾。有人仔細計過條數，喺南沙住5年，交通成本加埋，夠你俾一套樓嘅首期。交通呢個致命傷，直接打擊咗呢啲區域嘅居住價值同樓價走勢。有地鐵嘅樓盤，價錢都未必企得穩；但冇地鐵嘅樓盤呢，就一定暴跌。

雖然有數據顯示南沙樓市好似「回暖」，但真相可能更加複雜。2025年第一季，南沙新樓網簽1564套，按年升25%；二手網簽1292套，升幅更高達47%。「五一」期間，全區新樓成交突破3萬平方米，按年升49%，甚至出現成交單價突破6萬蚊一平方米嘅單位。不過經紀講法好實在：「根本唔系真回暖，系啲平價樓靠『劈價促銷換成交量』，貴价盤就靠少數有錢佬頂住，中間價位嘅樓最難搞。」

2021年喺南沙買樓嘅人入邊，有45%系投資客——呢度講嘅投資客，係指「買樓後3年內都冇自住過」嘅人。而家呢班投資客開始驚嘞，今年1月至7月，南沙擺上法拍台嘅銀主盤數量達到127套，比舊年同期大幅增長83%。橫瀝島有間屋呢，評估價280萬，最後竟然以160萬成交，相當於打咗5.7折。呢個唔系個別例子啊，系每日上演緊嘅悲劇。

廣州行嘅系多中心模式，由天河CBD到番禺萬博，再到南沙副中心、知識城、空港經濟多板塊發力，結果搞到住宅過度分散，多中心郊區供應規模太大。而北京、上海、深圳基本系單核心聚集模式，咁呢個就令到廣州嘅郊區，喺缺乏產業撐住嘅情況下，面對更大壓力。

上車客而家個處境更加尷尬啊。前年，南沙城鎮非私營單位員工平均月薪大概8500蚊左右，拎到一萬蚊月薪呢 已經算系高收入喇。如果要買一套100平方米嘅樓，首期要50萬，每月仲要供6000蚊樓，剩低啲錢只係夠維持日常食飯。樓價再跌落去，佢哋就真系頂唔順喇。部分上車客雖然覺得系難得機會，認為萬頃沙綠城·藍灣半島樓價萬八蚊一平方米「比老家縣城啲樓仲平」，但佢哋心入面都知道，呢場系一場豪賭。賭南沙未來規劃會實現，賭配套會跟上，賭樓價唔會再跌。但睇住眼前咁多慘痛案例，邊個仲有膽落注？

2025年下半年，中心城區核心地段過千萬一套嘅豪宅市場相當活躍，有錢嘅豪宅買家紛紛出手。呢班豪宅買家同南沙嘅上車客同投資客，根本活喺兩個完全唔同嘅世界。

咁而家行過南沙街頭，仍然睇到各式各樣樓盤廣告。合錦嘉泓·天宇廣場萬八蚊一平方米，保利·灣上萬七蚊一平方米，廣州陽光半島1.9萬/㎡，中綠蔚藍灣89平方米向北望海160萬起……呢啲價錢睇落好吸引，但系諗真啲，三年前呢啲盤嘅價錢，可能系而家嘅兩倍甚至更高。今日嘅優惠價，好可能就系聽日嘅原價，後日嘅蝕本起步點。

越秀珠實天悅海灣嘅樓價走勢就系一個縮影：2025年2月仲系20770蚊一平方米，到2026年1月已經跌到19792蚊一平方米，而且個趨勢好似仲會繼續。國家統計局數據顯示，2025年南沙二手住宅均價每平方米1.8萬，比前年跌咗16%，系廣州跌幅最大嘅區域，橫瀝島跌23%，萬頃沙跌21%，南沙灣都跌18%。

而家中國樓市好似一艘正在沉沒嘅巨輪，乘客爭搶緊有限嘅救生艇，而大多數人，只能夠喺冰冷嘅海水入邊，等待最後嘅絕望。