KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVALARI

Описание: Kira Tespit Davası
Kira parasının tespiti talebinde; kira tespiti davasını, taşınmazın maliki açabileceği gibi, taşınmazı kiralayan ya da kiracı da açabilir. Kira tespiti ancak kira sözleşmesinin varlığı halinde istenebilecektir. Kiralanan kiracı tarafından boşaltılmış olsa da boşaltma tarihine kadar kira parasının tespiti istenebilir.
TBK m. 345’e göre, “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” Düzenlemede kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceği belirtilmekle birlikte; davanın açılma zamanı, tespit edilen kira bedelinin hangi dönem için geçerli olacağı konusunda önem taşır.
Kira bedelinin belirlenmesi davasının hangi kira dönemine etki edeceği TBK m. 345/II’de düzenlenmiştir. Buna göre, “Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.” Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından en geç otuz gün önce açılmış veya artırım talebi bu süre içinde kiracıya yazılı olarak bildirilmişse; tespiti istenen dönemin sonuna kadar açılan bir tespit davasında alınan karar geriye etkili olacaktır. Bu sürede dava açılmamış veya kiracıya yazılı bildirimde bulunulmamışsa, açılan tespit davası sonucunda belirlenen bedel bir sonraki kira yılında uygulanacaktır.
TBK m. 345/III’e göre, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Kira sözleşmesinin tarafları, yeni kira döneminde kira bedelinin artacağına karar vermiş olmakla birlikte, artış oranını belirlememiş olabilirler. Bu durumda kiracı beklenmedik bir artışla karşı karşıya olmadığından, tespit davası yeni kira dönemine 30 gün kala açılmamış veya karşı tarafa bildirimde bulunulmamış olsa dahi; yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada mahkemenin belirlediği kira bedeli, yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Sonuç olarak özel hukukta sözleşme özgürlüğü ilkesi kural olarak kabul edilse de, bazı hallerde, özellikle sözleşmenin zayıf tarafını korunmak amacıyla sözleşme özgürlüğü sınırlandırılmaktadır. Kira sözleşmelerinde, kira bedelinin belirlenmesi bakımından da böyle bir sınırlama söz konusudur. Kira bedelinin belirlenmesi için, kira tespit davasını malik veya kiracı açabilir. TBK m. 345’e göre, kira tespit davası kira sözleşmesi devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Buna karşılık, kira bedelinin tespiti için açılacak davada, kararın etkisi bakımından davanın açılacağı zaman önem taşımaktadır. Kira tespit davası, yeni kira dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılırsa ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunularak izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılırsa; mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanacaktır. Bu sürelere uygun şekilde açılmadığı takdirde, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin karar bir sonraki kira döneminde uygulanabilecektir. kiracının tahliyesi tahliye davası gayrimenkul avukatı