재외국민·외국인 부동산 등기 완벽 정리! 인감·주소증명 어떡하지? 등기예규 제1778호 재외국민 및 외국인의 부동산등기신청절차에 관한 예규

Описание: 2024년 5월 개정된 최신 예규 제1778호를 바탕으로, 복잡한 재외국민/외국인의 등기신청 절차를 완벽하게 정리해 드립니다.

인감증명 대체 방법부터, 아포스티유, 처분위임장 공증, 외국인 토지취득허가증까지! 이 영상 하나로 끝내세요! ⚖️📝

제1장 총칙

1. 목적 (제1조)

재외국민이나 외국인이 부동산등기를 신청할 때 제공해야 하는 첨부정보 및 등기신청절차 규정.

2. 정의 (제2조)

"재외국민": 외국의 영주권자 또는 영주 목적으로 외국에 거주 중인 대한민국 국민.

"외국인": 대한민국 국적 미보유 개인 (무국적자 포함).

"외국인등": 외국인, 외국정부, 외국 법인·단체 등.

3. 외국 공문서에 대한 확인 (제3조)

① 원칙: 외국 발행 공문서(공증문서 포함)는 다음의 확인을 받아야 함.

협약 체결 국가 (미국, 중국, 일본 등): 해당 국가의 아포스티유(Apostille) 확인.

협약 미체결 국가: 해당 국가 주재 대한민국 공증담당영사의 확인.

② 예외 (아포스티유/영사확인 불필요)

외국의 외교·영사기관 작성/공증 문서 (예: 주한 미국대사관 공증).

미수교 + 협약 미가입 국가 (예: 시리아) 발행 공문서.

신분증 원본.

4. 번역문의 첨부 (제4조)

① 첨부정보가 외국어인 경우 번역문 첨부.

② 번역문에 번역인의 성명/주소 기재 및 날인/서명, 번역인 신분증 사본 제공 (단, 번역문 인증 시 불필요).

5. 처분권한의 위임과 대리인의 등기신청 (제5조)

① 처분위임장: 재외국민/외국인이 대리인에게 처분권한 수여 시, 처분대상 부동산과 대리인을 구체적으로 특정한 처분위임장 첨부.

② 원인증서: 대리인은 본인의 대리인 자격으로 원인증서 작성.

③ 인감증명: 처분위임장에는 본인의 인감을 날인하고 인감증명 제출 (재외국민은 제9조, 외국인은 제12조 준용).

④ 대리인의 인감: 대리인이 등기신청 시(또는 복대리 위임 시) 대리인의 인감 날인 및 인감증명 제출 (매도용일 필요 없음).

6. 상속재산분할협의 권한을 위임하는 경우 (제6조)

① 위임장: 상속재산분할협의 권한 위임 시, 부동산과 대리인을 특정한 위임장 첨부.

③ 본인 인감: 위임장에는 상속인 본인의 인감 날인 및 인감증명 제출.

④ 대리인 인감: 대리인이 작성한 상속재산분할협의서에는 대리인의 인감 날인 및 인감증명 제출 (단, 협의서를 대리인이 작성했다는 공증 시 인감증명 불필요).

7. 등기필정보가 없는 경우 (제7조)

① 등기필정보가 없다면 「등기필정보가 없는 경우 확인조서 등에 관한 예규」에 따름.

② ‘공증’의 의미 (중요!):

▪️ 외국인: 본국 관공서 증명 또는 본국/대한민국 공증 (재외공관 인증 포함).

▪️ 재외국민: 대한민국 공증만 해당 (재외공관 인증 포함).

8. 국적이 변경된 경우 등기명의인표시변경등기 등 (제8조)

① 국적변경 등기: 국적변경 증명 정보(시민권증서 등) 첨부. ▪️ 등기원인: "국적변경" / 원인일자: "새로운 국적을 취득한 날".

② 성명 변경: ▪️ 국적변경과 동시 변경: 1건의 신청정보로 일괄 신청 가능. ▪️ 국적변경 후 별도 개명: 별개의 신청정보로 신청.

③ 등록번호 변경 불필요: 내국인이 외국국적 취득 후 등기의무자가 된 경우, 국내거소신고/외국인등록 전이라면 등록번호 변경등기 선행 불필요.

8조의2. 부동산양도신고확인서의 제공

▪️ 재외국민/외국인이 등기의무자로서 유상계약(부담부증여 포함)으로 소유권이전등기 신청 시, 세무서장 발급 ‘부동산양도신고확인서’ 첨부.

▪️ 예외: 재외국민이 부동산매도용 인감증명서를 첨부한 경우 불필요.

제2장 재외국민

9. 재외국민의 인감증명 제출 (제9조)

① 인감증명 갈음 (공증): 재외국민이 체류국 관할 대한민국 재외공관에서 인감 날인 서면에 공증을 받았다면 인감증명 제출 불필요.

② 재외국민 증명: 위 ①의 경우 등기의무자임을 증명하는 재외국민등록부등본 제공.

③ 공증 방식: 서면 그 자체에 받아야 함 (별도 문서 공증 불가).

10. 재외국민의 주소증명정보 (제10조)

재외국민등록부등본

주민등록표등본·초본 (주민등록 신고 시)

체류국 관공서 발행 주소증명정보 (주소증명제도 있는 국가)

체류국 공증인의 주소 공증 서면 (위 1~3 불가능 시)

11. 재외국민의 부동산등기용등록번호 (제11조)

주민등록번호 (부여받은 적 있는 경우, 말소되어도 사용)

서울중앙지방법원 등기국 등기관이 부여한 부동산등기용등록번호 (주민등록번호 부여받은 적 없는 경우)

제3장 외국인

12. 외국인의 인감증명 제출 (제12조)

① 원칙: 「인감증명법」상 인감증명 (외국인등록/국내거소신고 시) 또는 본국 관공서 인감증명 (일본, 대만 등) 제출.

② 인감증명 갈음 (공증): 본국에 인감제도가 없는 경우, 서면이 본인 의사로 작성되었음을 확인하는 본국 관공서 증명 또는 본국/대한민국 공증으로 갈음 가능.

13. 외국인의 주소증명정보 (제13조)

외국인등록 사실증명 (외국인등록 시)

국내거소신고 사실증명 (외국국적동포)

본국 관공서 발행 주소증명정보 (주소증명제도 있는 국가)

본국 공증인의 주소 공증 서면 (주소증명제도 없는 국가, 예: 미국, 영국) ▪️ 갈음 방법: 신분증 원본대조필 사본, 공공기관 증명서(주한미군 거주사실증명서) 등.

14. 외국인의 부동산등기용등록번호 (제14조)

외국인등록번호

부동산등기용등록번호 (국내 체류지 없는 경우, 서울출입국·외국인관서의 장 부여)

국내거소신고번호 (외국국적동포)

15. 외국인등의 토지취득허가증 (제15조)

① 허가증 첨부: 외국인등이 군사시설 보호구역, 문화유산 보호구역 등 특정 구역의 토지 취득 계약 시 토지취득허가증 첨부.

② 허가증 면제: 토지거래계약 허가증을 첨부한 경우 면제.

③ 비대상 소명: 허가 대상이 아닌 경우 토지이용계획확인서 첨부.

16. 허가 없이 마쳐진 등기 (제16조)

▪️ 허가 없이 등기가 마쳐졌더라도 등기관이 직권으로 말소할 수 없음 (「부동산등기법」 제29조제2호 해당 아님).

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