网传深圳有近15万套断供房，这是真的吗？

Описание: 从2021年开始，中国房地产至今已经深度调整四年之久，我们肉眼可见的是，房价大幅下降，法拍房急速增加，裁员降薪，消费萎缩，但我们很难确切知道，究竟有多少中产返贫，有多少家庭面临财务危机，有多少房产断供，排队法拍的行列究竟有多长。
2023年，有自媒体发布视频提到“越来越多的人选择弃房断供，目前深圳断供房数量为146549套。”情况是否属实？官方当然是照例“辟谣“了，奇怪的是，媒体没传出”造谣者“被处罚的消息，这不符合惯例。那么，这个数据是否有可信度，如果你一样好奇，我们就来一起探讨估算一下吧。
截至2024年底，深圳市存量房贷涉及约64万户家庭。这一数据来源于人民银行深圳市分行的官方统计，统计本身说的是，深圳在落实存量房贷利率调整政策时的实际覆盖情况，在此我们用来作为“深圳有多少家庭背负房贷”当然合适。
不过，64万户家庭的统计数据仅涵盖了已完成利率调整的存量房贷家庭，实际涉及存量房贷的家庭数量可能会更多一些。另外，一个家庭也有可能不止一套按揭房，所以，若计算按揭房数量的话肯定也高于64万。
其次，截至去年底，深圳居民家庭的房贷余额累计有多少？同样，由于没有对口的官方统计数据，我们截取住户部门人民币中长期贷款这个数据，大体上可以等同于房贷，因为住户部门除了房贷，一般也难以获得其他用途的中长期贷款。这个数据在2023年底大约是2.59万亿，2024年又增加了大约765.71亿，两项相加，截止去年底，深圳居民家庭的房贷余额大约为2.67万亿。
存量房贷家庭若按64万户计算，则户均房贷余额大约为417万。由于存量房贷家庭可能不止64万，房贷余额也可能小于2.67万亿，但400万房贷，月供最少也要一万多，还贷压力确实不小。
若按当下套均总价不足500万计算，家庭平均负债率则在80%以上，财务状况相当脆弱，若遇降薪裁员或创业失败经营亏损，很容易陷入流动性危机甚至破产。
考虑到经营贷、消费贷流入楼市的可能和现实，特别是疫情之后，普惠小微贷款门槛降低，利率下调，有一定数量的深圳居民为了降低利息开支，使用经营贷置换房贷；也有大量个体工商户或民营企业因为经营需要，通过抵押房产贷款融资，这部分贷款没有归入“房贷”范畴，但实质上也锚定房产，以房产作为抵押物。那么，这部分的规模究竟有多大呢？根据官方数据，截至2024年末，深圳市各项存款余额达13.6万亿元，各项贷款余额达9.5万亿元，其中普惠小微贷款余额近2万亿元，居全国城市首位。这种普惠小微贷款，多数就是房产抵押贷款，有些甚至是二押、三押，所以，涉房的实际贷款余额恐怕达4万亿左右，实际抵押套数也肯定远远超过64万套——如果按套均贷款417万计算，抵押房产总量估计在100万套左右，大概占红本商品房总量的一半：即一半的有房家庭背负房贷或准房贷。
对于动用经营贷的家庭，风险和压力会更大，因为经营贷属于短期或中期贷款，还款周期较短，一般不超过三年，或者每三年就需要还本一次才能续贷；如果贷款真的用于经营，当下的经济环境，创业风险更大。
鉴于深圳的房价从高位回落已达35%，实体经济经营困难，盈利不易，房产抵押贷款的家庭，资不抵债或无力还贷的恐怕不在少数。我们来粗略估算一下这些年房产投资亏损、甚至资不抵债的家庭有多少（深圳目前房价大约回调至2016-2017年的水平，不考虑利息等持有成本，粗略假设早于这个年份购房的为盈利，晚于这个年份购房的为亏损）。
由于公开数据的限制，以下表格基于网络上可得的深圳近10年（2015-2024）新房和二手房成交数据，部分年份数据可能不完整或为估算值，暂取千位整数。主要来源于深圳市住房和建设局、深圳市房地产中介协会及相关媒体报道。数据以套数为单位，倒序排列（2024年至2015年）。因2025年数据尚未完整，暂不纳入。
年份
新房成交(套)
二手房成交(套)
累计成交
来源备注
2024
25,000
60,000
85000
深圳市房地产中介协会、媒体估算，2024年二手房成交创近年新高
2023
26,000
38,000
149000
深圳市住建局、中指院，合计约64,389套
2022
20,000
25,000
194000
市场低迷，数据参考媒体报道
2021
40,000
40,000
274000
7·15新政后市场降温，估算值
2020
45,000
80,000
399000
市场火热，二手房成交高峰
2019
40,000
60,000
499000
稳定增长，估算值
2018
38,000
50,000
587000
数据参考中指云及媒体
2017
30,000
55,000
672000
调控加码，成交放缓
2016
40,000
90,000
802000
市场高位，二手房活跃
2015
50,000
100,000
952000
楼市高峰，估算值
从表中可见，二手房成交量大于新房，这是城市发展比较成熟、或者说城建比较饱和的标志；另外，2024年二手房成交量显著回升，是受“9.29”新政刺激；2022至2023年为近年低点，是调控叠加疫情原因。补充说明：数据来源不完全统一，年份间可比性有限，部分年份为媒体或行业报告的近似值。新房数据主要基于深圳市住建局一手房成交统计，二手房数据参考深房中协及公开在售数据。
从表中还可以看到，2017年以后，总成交量大约67万套；2016年以后总成交量大约80万套。目前房价已经跌回2016、2017年之间的水平，即使不算持有成本，处于“套牢”状态的房产也在67至80万套之间。那么，深圳的存量红本商品房有多少呢？2020年的时候是189万套，加上这几年的新房成交量（4+2.5+3.8+6），截止2024年总共是205万套，套牢的房产占比大约三分之一。如果房价继续下跌到2014年的水平，则将近有100万套，即约一半的房产套牢亏损。
如果是2020至2023这四年房价高峰期入市的，目前首付基本清零，这部分涉及的数量大约在30万套左右。并非每个首付亏光的家庭都有问题，但房产成为负资产会大大提高财务风险和断供风险，这部分如果粗略按一半计算，则有大约15万有房家庭面临还贷现金流危机，甚至处于负资产或实质性破产状态。当然，如果按广义来讲，凡是背负房贷的家庭都有财务压力和风险，这数量就太大了，目前没到这个地步。
现实情况也在印证猜测。据媒体公开报道，2023年深圳法拍房数量约为 1.2万套，相比2022年增长了约 20%。2024年法拍房数量尚无公开报道，但总体上肯定是有增无减，这还是官方有意控制数量的结果——避免法拍房过度冲击本已脆弱的市场。银行也出于控制坏账率的账面需要，大幅降低还贷或续贷门槛。
另外，在2024年二手房成交量同比大幅增加近一倍、总量达到6万套的情况下，二手房公开挂盘出售的房源依然有增无减，现公开挂盘出售的房源已达7万多套，成交周期超过一年，卖房依然不易。
那么，这几年房价的调整，究竟消灭了多少社会财富呢？按高峰期套均总价650万计，35%即227.5万。小产权房持有者当然也难以幸免，只是损失小一些而已。考虑到深圳的小产权房建成规模远大于商品房，套数达507万套，总市值跟商品房规模相当，而跌幅则比商品房更大。两项综合起来计算，深圳住房的总市值，缩水大约在8-10万亿之间，这还不算其他类型产权的房子。
按一家三口算，深圳大约有600万家庭，平均每个深圳家庭，仅房产一项，财产损失估计在150万左右。而这，未必是终点。
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