신축빌라 분양 매매할때 어떤점을 주의해야하나요?

Описание: 안녕하세요 jw정원주택 공인중개사 부동산자산관리사 이주창팀장입니다.

네이버 지식인에 답변한 내용 중 고객님들이 가장 궁금해하시는 내용을

선별하여 영상을 제작하였습니다. 이해를 돕기위해 일부 질문은 수정하였습니다.

질문

신축 빌라 분양 매매할때 어떤점을 주의해야하나요?

신축빌라 분양받을려고 하는데요.

어떤걸 확인해야 하는지 자세히 좀 설명 해주실분 있으세요.

전액대출을 받아서 진행하려고 하는데

대출 받을때 등등 어떤걸 꼭 확인하고

계약을 해야하는지 설명 부탁드립니다.


답변

전액 대출을 받고 신축빌라를 구입하려고 하시는군요

담보대출만으로 전액 대출을 받는 경우에는 부담이 크지 않겠으나, 신용대출을 포함해서 전액 대출을 받으면

부담이 되실 수 있습니다.

담보대출 이자+원금과 신용대출의 이자+원금까지 상환을 하신다면 매월 상당한 금액을 납부하셔야 합니다. 물론 신용대출의 경우 이자만 납부하는 경우가 많으나 이자만 납부하는 경우 기간이 만료되었을 때 연장되지 않는다면 전액을 상환해야 하고 한꺼번에 큰돈을 준비해야 하기에 부담이 크실 수 있습니다. 또한 신용대출의 경우 일반적으로 담보대출금리보다 높기에 이 점도 부담이 되실 수 있습니다.

따라서 가급적이면 담보대출만으로 최소 실입주금으로 들어갈 수 있는 현장을 선택하시는 것을 권해드립니다.


분양의 대부분은 직거래로 고객님과 건축주과 계약을 하시거나 건축주에게 위임을 받은 분양사무실의 직원과 고객님이 계약을 하시는 방법이기 때문입니다.

등기부등본을 확인하신 후 계약금 중도금 잔금을 등기부등본상의 소유자에게만 입금하신다면 법적 증빙이 가능하기에 걱정하실 일은 거의 없습니다, 이점 유의하시고 아래 적혀진 내용들을 참고하시기 바랍니다

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1. 전용면적을 확인하십시오.

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맘에 드는 집이 있으시다면, 꼭 등기부등본상에 나와있는 전용면적을 확인하시기 바랍니다. 실평수 25평인 곳이 등기부등본상에 나와있는 전용면적은 14~15평으로 되어 있는 집들이 있습니다. 보기에는 집도 크고 가격도 상대적으로 저렴하여 맘에 들지만, 전용면적 기준으로 계산하면 상당히 비싸게 나온 집들이 많습니다. 지금이야 문제가 되지 않을 수 있지만, 나중에 매도 시 등기부등본상에 전용면적이 작은 부분이 문제가 되어 산 가격보다 턱없이 낮은 가격에 매도할 수 있습니다.

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2. 등기부등본상에 소유자에게 계약금, 중도금, 잔금을 입금하십시오.

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대부분의 사고가 소유자가 아닌 다른 사람한테 돈을 입금해서 발생합니다. 반드시 등기부등본 확인하시고 소유자의 계좌로 입금하시기 바랍니다. 현금으로 계약금을 주셨다면 반드시 영수증을 받으시기 바라며, 가급적 계좌이체하시기 바랍니다.

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3. 분양사무소의 실장의 위임장을 확인합시오.


건축주(소유주)에게 위임을 받은 사람과 계약을 하셔야 합니다. 일반적으로는 현장에 있는 분양사무소의 직원들이 위임장을 확인시켜주고

계약하지만, 간혹 위임장 없이 계약서를 작성하는 현장들도 있습니다. 물론 계약의 진행과 입주까지 문제가 없을 수도 있으나, 혹 문제가 생긴다면 법적으로 책임소재가 명확하지 않을 수 있습니다.


4. 근린생활시설, 불법 복층을 피하십시오.

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근린생활시설을 준공 후 주택으로 개조하여 분양하는 현장들이 많습니다. 근린생활시설은 법적으로 상가로 사용해야 하는 것이죠.

주택 지역에 2층, 3층에 빌라와 같이 상가가 있다면, 그 상가가 분양이 될까요?

그래서 건축업자들이 준공 후 이를 불법 개조하여, 위층에 있는 빌라와 똑같이 만들고 판매하는 것입니다.

근린생활시설은 빌라보다 2~3천 저렴하게 분양하는 것이 일반적이죠.

그래서 가격에 혹하여 계약하는 경우가 많습니다. 물론 그냥 사는 데는 지장이 없을 수 있습니다. 다만 최악의 경우, 원상 회복과 함께 원상 회복을 하지 않을 시 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

무엇보다 더 좋지 않은 점은, 나중에 매도 시 큰 손해를 보고 파실 수도 있다는 것입니다.

근린생활시설은 매도가 상당히 어렵습니다.

불법 복층 또한 마찬가지입니다.

허가를 받지 않고 준공 이후 위 공간에 공사를 하여 불법적으로 복층을 만드는 경우가 있습니다.

두 개 층 복층이라고 해서 분양가 또한 일반 기준층보다 상당히 높게 받고 있으나, 등기부등본상에 나와있지 않은 복층은 불법 복층입니다.

앞에서와 마찬가지로 원상 회복과 함께 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

다락방으로 허가를 받아, 위 복층에 주방, 화장실, 난방시설을 설치하는 것 또한 불법이며 원상 회복의 대상입니다.

합법적인 복층은 두 개 층을 쓰는 것이며, 등기부등본상에 두 개 층의 면적이 등재되어 있어야 합니다.

이점 유의하시기 바랍니다.

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5. 잔여세대를 노리세요.

보통 처음에 빌라를 분양하게 되면 초기 분양가가 주변 시세보다 높습니다.

현장에서는 고급 자재를 썼으며 비싸게 땅을 사서 분양가가 높다고 이야기하지만,

실상은 이러한 이유보다는 고수익 창출을 원하는 건축주의 요구 때문입니다.

시세보다 높은 분양가로 분양하는 빌라들은 당연히 매매가 잘되지 않습니다.

그러면 건축주들이 분양가를 점차 낮추게 되고, 이때부터 하나둘씩 매매가 되기 시작되는 것입니다.

물론 단점도 있습니다. 원하는 층 원하는 호수를 구입할 수 없을 수 있습니다.

처음부터 가격 위치 등등이 좋아서 잘 팔리는 빌라들은 일반적으로 5~6개월 후 분양이 완료됩니다.

이런 빌라들은 분양 시작 후 5개월 정도 되었을 때 한두 세대, 두 세대가 남았을 때가 싸게 살수 있는 기회입니다.

이때는 건축주와 분양팀이 빨리 마무리 하기를 원하기 때문에 다소 손해를 보더라도 파는 시점입니다.
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믿을수 있는 공인중개사와 계약하셔야 안전한 입주가 가능합니다.

최선을 다할 것을 약속드립니다.

신축분양의 경우 고객님께 어떠한 수수료도 받지 않습니다.

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