［FW專題］2022年香港樓市展望 香港樓市2021創新高 Omicron肆虐 通關一延再延 美國收水加息 香港樓市將會怎樣 樓宇按揭專家

Описание: 轉動世界 轉出創富新常態

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William 為大家帶黎主題分享：* 香港樓市展望@2022*

🌇 2021年香港樓市似乎暢旺非常，不少數字創下新高。但如今Omicron肆虐，通關一延再延，美國收水加息已在路上，香港樓市將會迎來怎樣的2022年？今天的主題分享，請來飛輪樓宇按揭專家分享他的獨到見解——如何在機遇與隱憂並存的2022年穩中求勝。聽到最後即可獲取應對錦囊😉

07/01/2022《香港樓市展望@2022》-講者:William
今天我就會分享另一個我專項的議題，那是什麼呢？就是樓市了。熟悉飛輪的朋友可能都知道，William除了經濟學之外都對樓市或按揭都有少少心得，其實希望藉著今年2022年的年頭可以和大家分享一下樓市上有什麼需要注意的地方。因為香港除了股票丶外匯之外，其實另一個比較多人炒的就是樓，但樓之前都單向升了十多年，來到2022年的今日究竟樓市的走勢是如何呢？未來的升幅又是如何呢？我們先看一下2021年發生什麼事。

那2021年的時候，很多人都以為疫情、移民潮會讓樓市下跌，但我們一定要看數據以及整體情況。香港的失業率連跌9個月至4.1%，而失業率對於樓市是有一個很大的support作用，而之前曾經去到接近6%，那時又真的預期失業率有機會對於樓市有一個很嚴峻的影響，但現時看過去的話，失業率已經連跌了九個月去到4.1%的時候，加上全年GDP增長預測升至6.4%，有機會對於樓市是有support的作用。另一方面，樓市在8月份私人住宅售價指數達398.3，創了有紀錄以來新高，首11月一二手住宅註冊宗數按年升近3成，因為2020年的數字相對下調了，所以基數縮小了也會令到提升幅度大了。首十個月平均每月的住宅成交達6,374宗，較去年平均每月4,990宗顯著增加，增幅約28%。若趨勢持續，今年每月平均住宅成交宗數將創2013年以來的新高。按揭市場亦同樣造好，據金管局住宅按揭統計調查，去年首11個月新取用按揭金額及宗數分別為3,631.84億元及75,976宗，對比2020年同期分別上升34.3%及23.6%。所以此事令到去年樓市暢旺帶動按揭宗數上升，料樓價於今年走勢仍然強勁，按揭數字將繼續增加。此外，去年首11月轉按金額及宗數分別錄得966.5億元及22,779宗，比去年同期分別上升65.8%及41.4%。這個可以證明很多客人都藉著樓市的回穩，或趁著樓價相對高的水平他們都趁機做一些套現，或趁機拿一些錢來做投資，所以這方面看到按揭的宗數及金額都有一個顯著的升幅。

另一方面，差餉物業估價署在2021年10月官方樓價指數，按月跌 0.85%，連續兩個月下跌，不過以2021年全年計，仍以升市作結尾。中小型住宅樓價於2021年上升4.4%，豪宅樓價則上升7.2%。在家工作的趨勢上升，也推動了租客提升住屋質素，因此豪宅租金年内上升3.2%。因為租金緩和的關係，所以令到一些租樓市場上面都會有一些回升的幅度，包括時數上面和銀碼上面。

另一方面對於以下的物業，特別是辦公室或商鋪也是有一個很大的support。說多一點關於辦公室的租賃，首先第一件事是2021年下半年甲級寫字樓的資本值跌幅收窄，僅下跌1.1%，因為租金跌勢緩和；而核心區街舖資本值於同期回升3.5%，工廈物業資本值則持續上升1.3%。另一方面今年投資物業總成交總額按年上升52%至968億港元，這方面的投資主要是工廈的投資，按年上升217%至336億港元，佔總成交總額35%，為各類投資物業之冠。

另一方面酒店成交也轉趨活躍，因為預期今年可以通關，雖然剛剛Omicron疫情令到香港又再重返先前的半封關狀態，即晚上六時後不能外出用餐的狀況，所以令到未來通關的預期亦都有機會令到大家短期內未必這麼快通關。然而已經有些投資者已經預先做好準備，投資了一些酒店類別的物業，又或者他們將一些舊樓可以翻新的物業，尤其鄰近港鐵站的中低價酒店，以及舊的物業準備翻新去用最新的強拍條例通過了之後，他們就會聚焦這兩種類的物業，包括一些中低價酒店把它翻新成為中長期的住宅用途，另一方面就是強拍做一些翻新動作。

預期說了一部分，大家都知道2021年的狀況，那2022年又是如何呢？那在未來資產價值只有一個方向，大家都看到除了美國不斷「放水」丶全世界各地不斷印銀紙之外，雖然說現在加息，但長遠而已因為通脹的產生，其實未來的資產價值都真的只有一個方向，因為我相信大家都希望賺的錢越來越多，如果是仍在上班的朋友們，都希望年年加人工，所以通脹的產生對於無論大家人工又好丶入息又好，向上之餘也會推高了資產價值，所以未來資產價值只有一個方向，就是向上的方向。有朋友也許會問，向上但什麼時候再到達我心目中的價位？股市也有高布低，雖然我知道未來之前的數據：過往香港十年至二十年都是向上升的，所以這裡我應用我先前分享的經濟學其中一位偉人——John Maynard Keynes所說的金句：In the long run we are all dead，那大家沒有水晶球未必知道什麼時候才達到，但是說回2020年我自己本人是有一點看法，那是如何呢，有些數字可以support給大家。

那大家最近收了很多不同客人問加息怎麼辦？會否影響香港的樓市？會否令到我手上持有的貨匯會向下跌？但我想給大家看一幅圖，這個歷史證明看到過往兩次2004年及2016年的美國加息的幅度對於香港的影響是相對小，大家看到2004年的加幅幅度美國是由1%一直升到5.25的水平，同期你會看到香港是維持升一點點，大約6%的水平；之後很快2008年金融海嘯就跌了下來，條線就好像沒有心跳一樣，香港的P rate是維持在5%，除了在2018年年尾的時候，即美國加息加了差不多八至九次時，香港才加了百分之一厘，因為正常加息是加四分一厘0.25%，但那次香港只加了0.125%，所以即使美國「收水」，香港的銀行結餘仍有3,800億水平，所以這方面其實有很多不同中間去令到這P rate可以緩一段時間不加息，所以今次香港也會像上一次美國加息的狀況一樣，有機會美國加息七至八次才到香港調整，而今次有機會調整的幅度要看銀行結餘的流出速度，如果是快的話，其實有機會令到加息不會加一厘，而會加四分一厘。

香港通關剛剛說了，其實大家都好希望香港通關對樓市有一個support的作用，那為什麼？其實都有說到之前有研究說到通關後因應一會兒說兩個的隱憂，某程度都有好和不好。隱憂一就是內地在上年已經不斷說共同富裕這事，中國一直都用這個政策去行，所以你會看到政策反映在文件或他們的言談上。2020年說了共同富裕30次，而2021年最少說到65次，什至可能多過這個數字，差不多接受100次，所以你會看到這方面對於內地市場來說，很多人都會覺得會不會有機會財富會重新分配，而令到自己受損。另一方面就會看到，其實不同的市場上面都有暴力限價的狀況，包括我們本身都可以提供一些內地物業，當然是在大城市北上丶廣州丶大灣區的物業按揭等，其實當幫客人估價的時候都出現了這些狀況，2010年賣入的物業在現時估價卻和當時是一模一樣的估價，問那些同事為什麼那樣做時，就說是因為那些暴力限價，變了政府有個指導參考價，令到內地的物業不能高於需營利成交價，但他們從估價方面著手，估價限價打了七折後，變了銀行可以借的借貸也低了，從而令到買賣樓價的人的成本再上升了，令到這件事希望有自然落體，希望樓價開始回調不要去到這麼高，變相內地很多這些客戶未來在通關之後或什至在未通關前都已經有一些動作進行中。我先說通關後，他們都預期想把很大幅度的資金搬來香港，因為香港現時仍未有這方面的限價和共同富裕的政策，仍舊是純尚自由經濟的政策，所以變了這筆資金有機會來到香港會推高了香港樓市，所以預期2022年的時候有機會可以去到5-10%的升幅，尤其是民生用的，1000萬以下都是民生用，因為有林鄭plan可以做到八或九成按揭；而非民生用的區域可能更加受惠，因為這班人大部分都是在內地持有很多資產或現金，來到香港可能未必全部考慮在民生方面的用樓，反而是一些中高端的豪宅，去到5000萬以上水平的可能會吸納到這方面的物業，所以變了對於豪宅的升幅有機會多於5-10%的水平。在這方面也和大家更新一下一個訊息，其實在我們這個行業在未通關前，已經逐步收到不同的agent或銀行的同事一些偷步的訊息，說某些部分內地客戶已經偷步入市。根據稅局最新公佈數字，在上年11月份反映境外買家或公司客入市的買家印花稅（BSD）錄得117宗成交，按月升67%。而首11個月涉及BSD的成交個案為844宗，較去年全年高出約26%。所以這方面也有另一個數字可以看到，內地及新港人按揭客戶的佔比有上升的趨勢，11月份分別達到4.4%及23.2%，料通關後內地及新港人按揭客戶佔比將共佔逾三成，這方面成為香港樓市升市的其中一個新動力，所以未來2022年預期5-10%的增長，之後那幾年會否有機會出現共同富裕或限價的操施出現呢？我們不知道，因為沒有水晶球。

而現在可以做什麼呢？現在可以趁著樓市還是靚仔的水平，可以給到兩個錦囊大家。而第一個是給資產數目多過兩間或以上的客戶，可以做一個操施是：逢三退一，之前和一些客人分享過假若你有深水灣丶深水步和深井的物業，你會放了哪間先？好自然先把沒有這些優秀的物業放了先，即是深水步。這個逢三退一的做法可以幫助大家去把沒有這麼優秀的資產，在相對高價的時候給願意接火的朋友。然後把資金歸立在自己的profile內，令自己可以在更加好的機會內做到得更加好的選擇。另一方面若果只有一丶兩間物業又如何是好？如果大家想做到自住樓都想收租，或本身已經正在收租的物業想收多次租的話，就歡迎找我們了，因為剛剛想說按揭方面在2022年的年頭有機會銀行因為加息的預期，是會做一個比較進取的動作，所以各位如果收到這兩個錦囊的話，有需要想我幫大家看看你們的profoilo關於物業的方面，如何令到物業的升幅得到更加多益處，歡迎找帶你來的朋友。