La emergencia de la vivienda: el FOMO inmobiliario, las arras mal firmadas y los precios disparados

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Bienvenidos un día más a Tech Talks by Skiller Academy, aquí en Negocios Televisión. Hoy abordamos un tema que está en todas las conversaciones: vivienda e hipotecas, una preocupación central para la gente joven cuando consigue su primer empleo y se plantea el siguiente paso lógico, que es dónde vivir. Para hablar de ello contamos con Montse Cespedosa, divulgadora y especialista en hipotecas con una larga trayectoria en banca.

Montse describe la situación como una emergencia habitacional sin precedentes en España y subraya que, lejos de mejorar, el problema se intensifica con el paso del tiempo. Explica que su perspectiva nace de haber trabajado 27 años en banca, incluyendo casi dos décadas como directora de oficina, y que dio el salto al otro lado por una mezcla de desgaste y vocación por aportar más ayudando al ciudadano a entender y negociar mejor. Su exposición pública llega casi por casualidad durante la pandemia, cuando abre un canal para hablar de hipotecas y termina creando una comunidad muy grande en varias redes.

Sobre cuánto ahorro hace falta con una nómina de 2.000 euros, evita dar una cifra fija porque insiste en que no hay una fórmula universal que sirva para todos. Aun así, remarca una regla prudente: no superar una cuota equivalente a alrededor del 30% del ingreso mensual, y recuerda que el objetivo no es llegar al límite, sino sostener una hipoteca durante décadas sin asfixia. Su idea es priorizar estrategia y margen de seguridad: comprar algo que puedas sostener bien, aunque esté más lejos o sea más pequeño, y mejorar con el tiempo.

En cuanto a los errores más frecuentes, señala dos grandes: la firma precipitada de contratos de arras sin revisar nota simple, documentación técnica o situación legal del inmueble, y la obsesión con el tipo nominal o la cuota sin mirar el coste total real. Advierte de que muchas ofertas atractivas esconden vinculaciones caras en seguros, comisiones o productos adicionales, y que el foco debe estar en el conjunto, no en un único número.

Respecto a los brokers hipotecarios, diferencia entre plataformas masivas y un servicio más personalizado. Las plataformas, dice, funcionan con procesos muy automatizados y con poco margen de negociación real; además, alerta de un efecto muy dañino: cuando un cliente manda sus datos a varias plataformas, la operación se “quema” y llega repetida a los bancos, lo que puede reducir interés y empeorar condiciones. En cambio, el asesoramiento boutique cobra sentido cuando hay que negociar, ajustar el perfil y optimizar el coste total.

Sobre el futuro de la vivienda, su visión es pesimista si no cambia la oferta. Afirma que el gran cuello de botella es la falta de suelo finalista, las trabas urbanísticas y el encarecimiento de construir, al que se suman nuevas exigencias regulatorias que elevan aún más el coste de obra nueva. También advierte de una expansión de precios hacia áreas periféricas porque el centro se vuelve inaccesible, y señala un riesgo estructural: la compra por parte de extranjeros con mayor poder adquisitivo y financiación competitiva hace que parte del parque residencial quede fuera del alcance del comprador local.

Cierra con tres ideas fuerza: no basta con prometer vivienda si no se desbloquea la oferta real; los avales y ayudas no solucionan el problema si no hay producto accesible; y hay que ir a la raíz, que está en el bloqueo de suelo, licencias y costes, porque sin más construcción y más agilidad, el mercado seguirá tensándose.

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