Налоговая предложила не платить налог за арендные квартиры - это ловушка!

Описание: Индивидуальным предпринимателям предложили не платить налог на свою недвижимость. На этой неделе ФНС опубликовала официальное разъяснение, как это сделать и что для этого нужно. Звучит привлекательно. Но грошовая экономия может обернуться многократно большими расходами или малоприятными спорами с фискальной службой.

Льготы предоставляются предпринимателям, применяющим специальные налоговые режимы — упрощенный (УСН), в том числе автоматизированный, и патентный. Но только если недвижимость используется для предпринимательской деятельности. В первую очередь это касается тех, кто сдает в аренду свои квартиры и апартаменты. Простая арифметика говорит: не садитесь играть в карты с государством на деньги. Куда дешевле будет просто платить честные 13% налога как физлицо.
Цель оправдывает средства

В разъяснении звучит все просто и понятно. Надо просто попросить, и налог на имущество вам отменят почти мгновенно. По уверению Федеральной налоговой службы, многим бизнесменам льготы предоставляются даже автоматически — в беззаявительном порядке. Он применяется, если инспекция располагает данными о целях использования собственности.

«Например, действующий договор аренды помещения, патент с указанием адреса здания в качестве места осуществления предпринимательской деятельности и т. п.», — отмечается в сообщении ведомства.

Если же ФНС еще не знает, что вы сдаете квартиру в аренду, вам рекомендуется до конца марта представить заявление о льготе, приложив подтверждающие документы.
Льготный режим не затрагивает собственников административно-деловых и торговых центров, а также нежилых помещений, включенных в составляемые региональными властями специальные списки. Так, петербургский комитет по контролю за имуществом 26 декабря утвердил такой перечень из 9167 объектов.
Еще больше скидок!

Вместе с тем ставки налога на имущество невысокие. Предусмотренные Налоговым кодексом РФ — 0,1% кадастровой стоимости для жилых домов и помещений, 0,5% — для остальной недвижимости (включая нежилые помещения — те самые апартаменты, здания и прочее). Региональным властям делегируется право уменьшать и увеличивать ставки, но не более чем в три раза. Например, собственник квартиры или дома в Петербурге кадастровой стоимостью 10 млн рублей должен ежегодно платить за них 15 тысяч рублей, аналогичных апартаментов — 30 тысяч рублей. Также установлены многочисленные социальные льготы, в городе ими пользуется почти 60% собственников.

Также честно сдающие жилье граждане уже два года могут применять так называемый профессиональный налоговый вычет. Он позволяет уменьшать текущий доход от аренды на связанные с ним расходы: ремонт, коммунальные услуги (если они оплачиваются арендодателем), проценты по ипотеке, страхование и так далее. Без документально подтвержденных расходов разрешается применять вычет в размере 20% доходов.

Но эти суммы также незначительны. Например, купив «двушку» за 20 млн рублей и сдавая её за 70 тысяч в месяц, собственник ежегодно выгадает за счет вычета не больше 22 тысяч рублей (около десятой доли процента от цены).
Ставка больше, чем жизнь

Однако, как подсчитала «Фонтанка», сэкономив на уплате мизерного налога на имущество и применив профессиональный вычет, предприниматели могут потерять значительно большие суммы в будущем. Дело в том, что сам факт использования дома, квартиры или комнаты в целях извлечения прибыли лишает собственника ряда преференций. Самое главное — налогового вычета при продаже недвижимости.

Например: приобретенная за те же 20 млн рублей квартира в течение трех лет перепродается за 24 млн. Если частный собственник жил в ней сам с семьей, то НДФЛ с продажи составит 390 тысяч, налог на имущество за все время — еще примерно 90 тысяч, причем профессиональный вычет позволит сэкономить 66 тысяч рублей. Если квартира являлась единственным жильем либо была получена по наследству, дарению от близких родственников и в ряде других случаев — НДФЛ обнуляется.

А вот если вы честно скажете налоговой, что использовали квартиру в коммерческих целях и просили за нее льготу по налогу на имущество, придется заплатить минимум 3,5 млн рублей, притом что, сдавая квартиру как физлицо (по 70 тысяч в месяц) и платя честный налог в 13%, вы отдадите государству всего по 110 тысяч в год.

При продаже той же квартиры через более долгое время (надо, чтобы было больше пяти лет), скажем, через восемь лет, за 35 млн рублей, доходы частника не облагаются налогом. За это время он заплатит налог на имущество примерно на 300 тысяч. Плюс 13-процентный налог за восемь лет 880 тысяч. А вот если вы покаялись перед налоговой в коммерческом использовании и сэкономили эти 300 тысяч, да еще и вместо 13% как физлицо платили только 6% как самозанятый или ИП, то НДФЛ при продаже будет просто астрономическим — почти 5,2 млн.
Бизнес и ничего личного!