비거주자 외국인의 일본부동산 투자에 대한 모든것, 외국인규제, 세금, 대출, 중개수수료, 세입자모집등

Описание: 매입 시 발생하는 세금
부동산 취득세(不動産取得税)
부동산을 취득할 때 도도부현(都道府県)에 납부.
원칙: 고정자산세 평가액 × 4% (주택은 감면 조치로 3% 적용되는 경우 있음).
등기면허세(登録免許税)
소유권 이전 등기나 근저당권 설정 등기 시 발생.
예: 소유권 이전 등기 → 고정자산세 평가액 × 2.0% (감면세율 적용 가능).
인지세(印紙税)
매매계약서에 붙이는 인지.
계약금액에 따라 수천 엔 ~ 수만 엔.

보유 중 발생하는 세금
고정자산세(固定資産税)
매년 1월 1일 기준 소유자에게 과세.
고정자산세 평가액 × 1.4% (표준세율).
도시계획세(都市計画税, 해당 지역 내만)
고정자산세 평가액 × 0.3% (상한).

매각·임대 시 발생하는 세금
부동산 매각 시 (양도소득세)
양도차익(매도가 – 취득가 – 비용)에 과세.
비거주자의 경우, 원칙적으로 20.315% (소득세 + 부흥특별소득세 + 주민세 대체분) 과세.
매수인이 매매대금의 10.21%를 원천징수 하여 납부.

부동산 임대 시 (임대소득세)
임대료 수입 – 경비에 대해 과세.
비거주자는 일반적으로 20.42% 원천징수.
일본에서 확정신고를 하면 경비 공제 후 세금 환급 가능.

외국인(비거주자)의 주의점
일본 부동산 취득은 국적·거주지 제한 없음.
다만 비거주자에게는 원천징수 제도 적용, 매각차익·임대수익 일부가 자동으로 징수됨.
일본 내에 납세관리인(세무 대리인) 을 선임해 세무서에 신고해야 함.

정리
매입 시: 부동산 취득세, 등기면허세, 인지세
보유 중: 고정자산세, 도시계획세
매각 시: 양도소득세 (원천징수 있음)
임대 시: 임대소득에 대해 원천징수 과세

1. 비거주자 과세의 기본
일본에 거주하지 않는 외국인이나 일본인(비거주자)이 일본 내 부동산에서 수익을 얻는 경우, 일본 세법에 따라 과세됩니다.
그러나 비거주자는 일본 내 주소나 은행 계좌가 없는 경우가 많아, 세무서가 직접 세금을 징수하기 어려움이 있습니다.
이를 해결하기 위한 제도가 바로 「원천징수 (Withholding Tax)」 입니다.

2. 매각 시 원천징수
비거주자가 부동산을 매각할 경우, 매수인이 매매대금의 일부를 세금으로 원천징수하여 국가에 납부해야 합니다.
세율: 매매대금의 10.21%
예: 1억 엔에 부동산 매각 → 매수인은 비거주자에게 8,979만 엔 지급, 1,021만 엔 을 세무서에 납부.
이는 “이익(양도차익)”이 아니라 “매매대금” 기준이므로, 실제 이익보다 더 많이 세금이 징수될 수도 있습니다.
이후 비거주자가 일본에서 확정신고(세금 신고) 를 하여 실제 이익 기준으로 정산(환급 또는 추가납부)하게 됩니다.

3. 임대 시 원천징수
비거주자가 일본 부동산을 임대해 임대료를 받을 경우, 세입자 또는 관리회사가 임대료에서 세금을 공제해 국가에 납부합니다.
세율: 임대료의 20.42%
예: 월세 30만 엔 → 세입자가 비거주자에게 약 23.9만 엔 지급, 6.1만 엔 은 세무서에 납부.
이 역시 “수익 전액” 기준이므로, 실제 경비(수선비·고정자산세 등)를 고려하면 과다 징수되는 경우가 많습니다.
일본에서 확정신고 를 하면 경비를 공제받아 세금 환급이 가능할 수 있습니다.

4. 납세관리인의 필요성
비거주자는 일본에 주소가 없어 세무 신고·연락이 어렵습니다.
따라서 일본 내에 「납세관리인(세무 대리인)」 을 두어 신고 및 정산을 대리하게 해야 합니다.

第一開発合同会社
東京都葛飾区四つ木１－５－８
택지건물거래업자 면허
東京都知事（１）第110032号
（公社）全日本不動産協会会員
（公社）不動産保証協会会員
（一社）全国不動産協会会員
주택숙박관리업자 면허
住宅宿泊管理業者免許
国土交通大臣（０１）第F03255号
TEL : 03-6825-0748
FAX : 03-6825-0749
담당자  문학찬 090-1817-4949
（택지건물거래사 宅地建物取引士）
（運行管理者）
（第一種衛生管理者（労働安全衛生法による免許証））
（ウェブデザイン技能士）
（日商簿記）
카카오 아이디 :  parkgolfclub
이메일 :  [email protected]
第一開発合同会社 (Daiichikaihatsu LLC)
資本金　：３０，０００，０００円
法人の目的
１）宿泊経営・管理（民泊・ホテル）
２）住宅宿泊管理業（民泊管理）
３）宅地建物取引業（売買・賃貸仲介）
４）不動産販売業
５）不動産賃貸業
６）不動産管理業
７）小売業・卸売業（ネットショップ・輸出入）

#민박 #에어비엔비 #부동산투자 #일본부동산 #도쿄부동산 #타워맨션 #단독주택 #부동산세금