業主崩潰！珠海香洲、金灣、斗門、橫琴、高新區房價整體下跌！跌至1.08萬元/平！珠海樓市玩完了！

Описание: 全軍覆沒！珠海香洲、金灣、斗門、橫琴、高新區樓價整體下跌！跌至1.08萬元/平！業主崩潰了！暴跌！深圳南山前海網紅盤！「晚買4年半，便宜200萬」！真夠大「筍盤」。
全軍覆沒！珠海樓價「跌媽不認」？
香洲、金灣、斗門、橫琴、高新區全線走跌！1. 橫琴：曾經的「樓市王者」，而家也頂唔住咗橫琴區的二手樓最近成交均價系3.99萬元/平。聽起身系唔系還挺「壕」？但系，返到2021年第四季度，人哋的巔峰價格但系5.47萬元/平，直接系珠海樓市的「天花板」！但而家呢？短短三年直接蒸發了34%！呢可不只係「跌一點點」，簡直系王者歸零。橫琴的樓價就好似《甄嬛傳》裡的皇后，曾經一人之下萬人之上，而家卻被狠狠甩在地上。點解跌得咁慘？講白了，橫琴雖然豪華，但太高冷了！配套再好、潛力再大，我哋普通人兜里的錢，仲系更鍾意搵「性價比高」的地方住。更絕嘅系，橫琴雖然貴，卻系五大區域裡成交量最低的！呢不就好似飯店的菜單上「天價龍蝦」，掛在嗰度沒人點嘛。再來講香洲，呢個珠海的「樓市C位」。最近均價2.18萬元/平，三年跌幅只有16.7%，穩得一匹！而且它仲系珠海成交量最大的區域，買樓的、賣房的都繞不開香洲。
點解香洲咁抗跌呢？還唔系因為人哋「家底兒」硬：學校多、醫院多、商業配套齊全、交通便利。香洲就好似朋友圈裡那個「人地哋的孩子」，你雖然有啲嫉妒，但確實比不過！呢度不論系剛需、改善，仲系投資，都系香洲的菜。跌幅小也好理解，畢竟剛需唔會因為行情唔好就不結婚、不生娃、不買樓了，對吧？講完香洲，我哋來睇睇珠海樓市裡的兩極——高新區和斗門，一個「暴跌」，一個「親民」。高新區：最近成交均價1.85萬元/平，三年前巔峰期但系2.61萬元/平，跌幅高達28.4%。呢地方樓價咁不抗跌，可能因為它偏科技園區的性質，買樓的以後生人為主。可大家都懂，程序員的錢更多花在了基金、股票和電腦上，買樓的欲望可能真不強！斗門：我的「全場最低價」來咗！最近均價只有8300元/平！系唔系聽着就很接地氣？雖然便宜，斗門三年內的跌幅也只有22.3%，算系相當堅挺了。斗門就好似樓市裡的「平民戰士」，價格低，但能「扛揍」，預算有限的朋友可以睇睇。金灣最近的成交均價系1.08萬元/平，三年前但系1.43萬元/平，跌咗24.5%。金灣的優勢其實挺明顯的，畢竟有機場、有產業園，未來的發展潛力亦都唔小。
但問題系，通勤確實有啲畀人抓狂……講白了，金灣系一個「挺努力，但有啲跑不快」的區域，岩預算有限、又對生活品質要求不太高的朋友。呢場珠海樓市的「全軍覆沒」，有人笑了，亦有人哭了。哭的，系嗰啲高位接盤的房東。三年前掏空六個荷包買咗橫琴的朋友，而家可能連房貸都沒還完，樓價卻直接少了三分之一。可以講，資產縮水的感覺就好似《延禧攻略》裡的高貴妃，「本宮的心在滴血！」笑的，系嗰啲準備「上車」的剛需族。尤其系香洲、斗門呢種抗跌但價格還算友好的區域，而家的價格總算冇咁離譜了。呢一波下跌，對於想買樓的人來講，算系迎來咗久違的「窗口期」。樓價下跌的原因，其實並不複雜：政策調控：「房住不炒」的大基調擺在嗰度，投機炒房的時代已經結束了。市場回歸理性，樓價梗系也跟住冷靜落來。人口增速放緩：珠海雖然美，但產業和人口吸引力比起深圳、廣州仲系差了一截。咁多房屋，沒人接盤，價格能不跌嗎？
經濟環境影響：呢幾年全球經濟風吹草動，我哋普通人兜里的錢也緊巴了，消費能力下降，樓市自然受影響。供應量過剩：新樓和二手樓都系搶市場，買樓的就甘多，價格自然往下走。接落來的樓價走勢大概率系平穩下滑，但各區域表現仲系會分化。如果你系剛需，香洲梗系首選，跌幅小、生活配套好，房屋買咗安心。如果系投資，那可以考慮橫琴呢種跌幅大的區域，賭它以後會反彈。但如果預算有限，斗門和金灣亦系唔錯的揀，畢竟性價比才系王道。樓價的漲跌，其實沒必要太焦慮。房屋到底系用來住的，仲系用來炒的，呢啲年已經講得很明白了。就好似那句話講的：「最好的房屋，唔系最貴的，而系那個讓你住得最安心的地方。」所以，別太糾結樓價漲跌，更多嘅系自己想要乜野樣的生活。
「晚買4年半，便宜200萬！」南山前海網紅盤，中產上車撿漏？
「放在以前真的不敢想，晚買4年半，居然還便宜200萬。」網友嘖嘖稱奇。網友最近在睇房，由於在南山返工，主要考慮前海、科技園和寶中片區的小戶型。本來以為400萬出頭的預算，在呢啲片區只能買老破小，卻發現，他可以更敢想一點。「去睇咗網紅盤諾德假日48㎡，前同事2020年上半年買的，620多萬，而家同樣的戶型，業主報價420多萬。」唔單只諾德假日花園，他還睇咗科技園片區的次新樓大沖新城花園、寶中曾經的網紅盤花樣年花郡，兩房戶型亦系400萬出頭。
如果你有持續關注深圳樓市，大概會清楚網友睇的幾個樓盤，前幾年系乜野行情。位於前海南的諾德假日曾被稱為「神盤」，2007年底-2009年兩次開盤，均價約1.2萬/㎡，後續隨着前海概念升溫，成交價一路飆漲，最高時曾超17萬/㎡。其中，面積最小的48㎡兩房，成交價最高峰在2020年底，單價超15萬/㎡，而家回落到8字頭。而家諾德假日的成交價比參考價10.6萬/㎡低約1.5萬/㎡。與諾德假日相似，寶中的花樣年花郡約58㎡兩房，2020年底成交價超13萬/㎡，成交周期唔到1個月，而家唔單只價格回落到7字頭，今年的平均成交周期也拉長到半年至1年。
科技園片區的大沖新城花園，系大沖舊改的回遷房，2021年底開始在二手市場上有成交，截至而家，行舟深房顯示，成交套數達178套。2022年三季度之前，大沖新城花園住宅的成交價基本在10-11萬/㎡，而家約60㎡的兩房成交價在6.4-7.3萬/㎡左右。曾經至少600萬才夠得着的華潤城「平替」，而家400萬出頭就能拿下，便宜了200萬。市場普遍認為呢幾個樓盤的價格此前都存在炒作成分，而家基本探底了。個盤降價背後，其所在的片區也在「降級」。根據樂有家研究中心製作的深圳二手住宅價格梯隊圖，我哋對比了2022年4月和今年12月的數據，發現：單價15萬+的片區從9個跌至只剩兩個，分別系安托山和深圳灣。蛇口、寶中從15萬+/㎡的第一梯隊跌至10萬/㎡以下的第三梯隊；科技園、大沖片區從15萬+/㎡跌至10-15萬/㎡的第二梯隊；香蜜湖、農科中心，從15萬+/㎡跌落至10-15萬/㎡梯隊，百花片區連跌兩級，從15萬+/㎡跌至10萬/㎡以下。2022年4月位於10-15萬/㎡梯隊的片區，而家冇誰能保住自己的地位。前海，跌落至第四梯隊8萬/㎡以下；寶安碧海，跌落至6字頭；福田車公廟、八卦嶺，跌至5字頭；龍華紅山，跌至7字頭。從數據來睇，片區和個盤在擠水分，對於買樓人來講，並唔系衰嘢，曾經不敢考慮的片區，而家亦有一戰之力。400多萬的預算，唔單只能買龍華、光明、寶安，還可以淘一淘福田中心區、香梅、崗廈、石廈、前海、科技園、南山中心區等較為核心片區的兩房。如果工作、生活在東部，羅湖而家各片區的價格亦畀2022年上半年更加友好。均價最高嘅系羅湖深中和銀湖片區，7字頭，放在2年半前，系10萬+的價格。睇到而家「降級」的片區和個盤，你會考慮出手嗎？