법무사-부동산등기법 23-28 전세권등기

Описание: 🧩 문제 1
토지와 건물은 별개의 부동산으로 건물의 일부 또는 전부에 전세권설정등기가 경료되어 있는 경우에도 그 대지의 전부에 대하여 전세권설정등기를 신청할 수 있다.
정답: O

【해설】
부동산등기법 (전세권)
📝 문제 (OX)
토지와 건물은 별개의 부동산으로 건물의 일부 또는 전부에 전세권설정등기가 경료되어 있는 경우에도 그 대지의 전부에 대하여 전세권설정등기를 신청할 수 있다.

🔑 정답 및 해설
정답은 O 입니다.

토지와 건물의 독립성 (별개 부동산) (등기선례 제6-318호)
① 토지와 건물의 법적 지위: 우리 민법 체계와 등기 실무(등기선례 제6-318호)에서 **토지(土地)**와 그 지상의 **건물(建物)**은 법률상 서로 독립된 별개의 부동산으로 취급됩니다. 🏠🌳

② 별개의 등기: 따라서 토지 등기기록과 건물 등기기록은 별도로 존재하며, 한쪽의 권리관계가 다른 쪽에 자동으로 영향을 미치지 않습니다.

③ 전세권 설정 (이 문제의 핵심):

등기선례 제6-318호는 "건물 전부에 대한 전세권설정등기가 경료된 경우에도 토지에 대하여 별도의 전세권설정등기를 신청할 수 있다"고 명확히 하고 있습니다.
이는 건물 전세권(건물 사용)과 토지 전세권(토지 사용)은 서로 다른 부동산을 대상으로 하므로 법률상 양립(兩立)이 가능하기 때문입니다.

📌 한 줄 정리
(등기선례!) 토지와 건물은 별개의 부동산이므로, 건물에 전세권이 있어도 토지에 또 전세권 설정하는 것이 가능합니다.

🧩 문제 2
전세권설정등기를 신청할 때에 존속기간은 설정계약서에 따라야 할 것이므로 존속기간의 시작일이 등기신청접수일자 이전인 경우라도 등기관은 해당 등기신청을 수리하여야 한다.
정답: O

【해설】
⚖️ 부동산등기법 (전세권)
📝 문제 (OX)
전세권설정등기를 신청할 때에 존속기간은 설정계약서에 따라야 할 것이므로 존속기간의 시작일이 등기신청접수일자 이전인 경우라도 등기관은 해당 등기신청을 수리하여야 한다.

🔑 정답 및 해설
정답은 O 입니다.

전세권 존속기간의 시작일 (등기선례 제6-319호)
① 핵심 근거 (등기선례 제6-319호): 이 지문은 등기선례 제6-319호의 내용과 정확히 일치합니다.

② 등기관의 심사 (형식적 심사):

등기관은 등기 신청을 심사할 때, 제출된 서류(예: 전세권설정계약서)가 형식적 요건을 갖추었는지를 심사합니다.
전세권의 존속기간은 당사자 간의 **계약(설정계약서)**에 따르는 것이 원칙입니다.
③ 시작일이 과거인 경우 (이 문제의 핵심):

등기선례는 당사자들이 계약서에 정한 존속기간의 시작일이 등기 신청일보다 이전의 날짜로 기재되어 있더라도,
등기관은 이러한 이유만으로 등기 신청을 각하(却下)할 수 없으며, 당해 등기신청을 수리(受理)하여야 한다고 명시하고 있습니다. (단, 신청 시점에 존속기간이 이미 만료된 경우는 제외)
【결론】 따라서 전세권 존속기간의 시작일이 등기신청일보다 과거라도, 이미 기간이 만료된 것이 아닌 한 등기관은 이를 수리해야 합니다.

📌 한 줄 정리
(등기선례!) 전세권 등기 신청 시, 계약서상 전세 시작일이 이미 지났더라도 (기간 만료 전이면) 등기는 가능합니다.

🧩 문제 3
건물 중 1층 전부 및 2층 일부에 대하여 甲 명의의 전세권설정등기가 경료되고 이어 4층 전부에 대하여 乙 명의의 전세권설정등기가 경료된 상태에서, 甲 명의의 전세권설정등기의 존속기간 연장을 위한 변경등기를 할 경우 乙은 등기상 이해관계 있는 제3자에 해당하지 않는다.
정답: X

【해설】
⚖️ 부동산등기법 (등기상 이해관계인)
📝 문제 (OX)
건물 중 1층 전부 및 2층 일부에 대하여 甲 명의의 전세권설정등기가 경료되고 이어 4층 전부에 대하여 乙 명의의 전세권설정등기가 경료된 상태에서, 甲 명의의 전세권설정등기의 존속기간 연장을 위한 변경등기를 할 경우 乙은 등기상 이해관계 있는 제3자에 해당하지 않는다.

🔑 정답 및 해설
정답은 X 입니다.

등기상 이해관계 있는 제3자의 범위 (등기선례 제7-264호)
① 핵심 근거: 등기선례 제7-264호 이 선례는 지문과 정확히 동일한 사안에 대해 판단하고 있습니다.

② 선례의 태도 (이 문제의 핵심):

등기예규 제7-264호는 "갑 명의의 전세권설정등기의 존속기간 연장을 위한 변경등기를 할 경우 을(乙)은 ... 등기상 이해관계 있는 제3자라 할 것이므로"라고 명확히 판시하고 있습니다.
이유: 비록 甲(1/2층)과 乙(4층)의 전세권 범위가 물리적으로 중복되지는 않지만, 선순위 권리(甲의 전세권)가 존속기간 연장으로 변경되는 것은 등기부상 후순위 권리자인 乙의 권리(예: 경매 시 배당 순위 등)에 영향을 줄 수 있는 이해관계가 있다고 보는 것입니다.
필요 서류: 따라서 이 예규는 乙의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 반드시 첨부해야 한다고 결론 내립니다.
【결론】 따라서 乙(4층 전세권자)은 甲(1/2층 전세권자)의 기간 연장 등기 시 등기상 이해관계인에 해당합니다. "해당하지 않는다"고 서술한 지문은 명백히 틀렸습니다.

📌 한 줄 정리
(등기선례!) 비록 층이 다르더라도, 선순위 전세권(甲)의 기간 연장 등기를 할 때 후순위 전세권자(乙)는 '이해관계인'이 맞습니다! (승낙서 필요함)

🧩 문제 4
전세권자는 설정행위에서 전전세가 금지되어 있지 않는 한 전세권설정자의 동의 없이 전세권의 존속기간 내에서 전세권의 목적물의 전부 또는 일부를 전전세할 수 있다.
정답: O

【해설】
⚖️ 민법 (전세권)
📝 문제 (OX)
전세권의 존속기간이 만료된 건물 전세권에 대한 전전세등기는 이를 할 수 없다.

🔑 정답 및 해설
정답은 O 입니다.

전전세의 요건 (존속기간 내 한정)
① 전전세의 기본 요건 (민법 제306조): 【민법 제306조】는 전세권자가 전전세(轉傳貰)를 할 수 있는 기간을 **"전세권의 존속기간 내"**로 명확히 한정하고 있습니다.

② 존속기간 만료 후의 전세권 (담보물권적 성격):

등기선례(제5-415호)에 따르면, 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 '용익물권(사용 · 수익)'으로서의 성격은 소멸합니다.
다만, 전세금 반환채권을 담보하는 범위 내에서 **'담보물권'**으로서의 성격은 (전세금을 돌려받을 때까지) 유효하게 존속합니다.
③ 전전세 불가 (이 문제의 핵심):

전전세는 전세권의 '사용 · 수익' 권능을 전제로 하는 행위입니다.
존속기간이 만료되어 '사용 · 수익' 권능이 소멸하고 '담보' 기능만 남은 전세권에 대해서는, 더 이상 사용 · 수익을 전제로 하는 전전세등기를 할 수 없습니다.
【결론】 따라서 전세권 존속기간이 만료된 후에는 (비록 등기가 남아있더라도) 전전세등기를 할 수 없다는 지문의 설명은 등기 선례와 정확히 일치합니다.

📌 한 줄 정리
(등기선례!) 전세권 기간이 만료되면 '사용 · 수익' 권한이 끝난 것이므로, 전전세등기를 할 수 없습니다. (담보 기능만 남음)

🧩 문제 5
전세권의 존속기간이 만료되고 전세금의 반환시기가 경과된 전세권의 경우에도 설정행위로 금지하지 않는 한 전세권의 이전등기는 가능하다.
정답: O

【해설】
⚖️ 민법 (전세권)
📝 문제 (OX)
전세권의 존속기간이 만료되고 전세금의 반환시기가 경과된 전세권의 경우에도 설정행위로 금지하지 않는 한 전세권의 이전등기는 가능하다.

🔑 정답 및 해설
정답은 O 입니다.

존속기간 만료 후 전세권이전등기
① 존속기간 만료 후 전세권의 성격 (담보물권):

전세권의 존속기간이 만료되면, 전세권의 '용익물권(사용 · 수익)'으로서의 성격은 소멸합니다.
그러나 등기선례(제5-415호)에 따르면, 전세금을 돌려받을 때까지는 **'전세금반환채권'**을 담보하는 **'담보물권'**으로서의 성격은 유효하게 존속합니다.
② 전세권 이전등기 가능 (이 문제의 핵심):

이전의 대상: 이때 이전되는 것은 '사용 · 수익' 권능이 아니라, '전세금반환채권'과 그에 결합된 '담보물권으로서의 전세권'입니다.
등기선례의 태도: 등기선례 제5-415호는 "전세권의 존속기간이 만료되고 전세금 반환시기가 경과된 전세권의 경우에도 설정행위로 금지하지 않는 한 그러한 전세권의 이전등기는 가능할 것이다."라고 명확히 하고 있습니다.
【결론】 전세권 기간이 만료되었더라도 전세금을 돌려받기 전까지는 전세권(담보물권)이 유효하므로, 이 전세금반환채권을 담보하는 전세권의 이전등기는 가능합니다.

📌 한 줄 정리
(등기선례!) 전세권 기간이 만료됐어도, 전세금 돌려받기 전이라면 (담보물권으로서) 전세권 이전등기가 가능합니다.

※ 저도 공부를 해가면서 챗GPT나 Google Gemini 등의 AI를 참고하면서 정리한 것들이니, 실수나 착오가 있을 수 있습니다. 이 점 참고하시고, 틀린 곳 발견 시에는 바로 댓글 바랍니다!

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