寒冬将尽，虎年楼市会有如何表现？政策底“已经出现，2022年，楼市或迎首个贬值潮”？懂行人预测，明年可能超出想象

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得益于去年12月的全面降准之后，2022年开年又现降息，偏紧房地产金融环境有所松动，加之，越来越多城市出台购房补贴，公积金放松，降低落户门槛等支持性政策，房地产，政策底，似乎已经出现，寒冬将尽，这是近期不少业内人士，对房地产业的共同判断，去年下半年以来，急速降温的楼市开始传出暖意，挂牌两个月一直无人问津的二手房，年前突然有了许多看房的邀约，计划出售自家位于，北京市昌平区，一套住房的牛先生表示，最近可以明显感受到，市场开始变得活跃了，在很多城市，买房之后迟迟不放款的房贷，也开始加速放款，交易节奏逐渐恢复，这得益于去年12月的，全面降准之后，2022年开年又现降息，偏紧房地产金融环境有所松动，加之，越来越多城市出台购房补贴，公积金放松，降低落户门槛等支持性政策，房地产，政策底，似乎已经出现，虎年已至，楼市会快速重拾信心，甚至出现，报复性补涨，吗？，1月份多地出台鼓励政策，由购房补贴和公积金政策，打头阵，近期多地出台政策，支持合理的住房消费，中泰证券近日发布的，一份研报显示，截至1月23日，株洲，自贡，南宁，保定，玉林，马鞍山等18个城市，或市区出台鼓励政策，主要措施包括提供人才，或三孩家庭购房补助，放宽落户限制，下调公积金首付比例等，类似的放松或者鼓励政策，有望继续增加，国家发改委近日表示，抓住春节，元宵节等传统佳节消费旺季契机，挖掘消费热点和增长点，进一步释放居民消费潜力，并提出10大重点工作，其中就包括，促进住房消费健康发展，有业内专家认为，这或许意味着今年春节前后，二三四线城市房地产市场，会因返乡置业而有所升温，58同城，安居客发布的报告显示，今年有返乡置业意愿的人群，占比从去年的百分之三十七点八，升至百分之四十一点二，楼市交易尚未走出减量通道，政策出现松动，楼市会快速升温吗？，事实上，去年年末以来，部分地方楼市交易量，出现止跌甚至回升迹象，但多数城市房地产市场仍然低迷，房价尚未脱离下跌区间，根据贝壳研究院观察，2021年10月以来贝壳50城，二手房成交量连续3个月环比增长，12月二手房价格指数，环比跌幅出现本轮下行以来的首次收窄，代表市场预期的二手房景气度指数，也停止下降，此外，2022年1月以来北京，广州，合肥，宁波等重点城市二手房，日均成交量均较去年12月，日均水平保持增长，不过，今年1月份，多地楼市交易量仍处于下降通道，易居研究院智库中心发布的，《百城住宅成交监测报告》显示，今年1月1日-23日，全国百城新建商品住宅，成交面积为1757万平方米，环比下跌百分之二十，同比跌百分之四十四，据此推算，该机构认为，今年1月份百城新房交易疲软，预计全月环比下跌约两成，同比下跌约四成，反映供求情况的，住宅库存仍在上升，据克而瑞研究中心监测，2021年12月百城商品住宅库存量，达到6.1亿平方米，环比上涨百分之一，同比增长百分之三，12月楼市迎来，翘尾，行情，供求皆有不同程度放量，但整体市场，仍延续供过于求格局，其中，三四线城市由于成交热度回落，库存去化周期攀至19个月，供需积极性恢复仍需时日，尽管政策小幅松动，但对于一些前期扩张过快的房企来说，债务压顶之下，这个，冬天，可能会比过去都要长，目前，不少房企仍在裁员，降薪之中，普遍拿地意愿不高，据易居研究院智库中心，发布的一份报告，今年1月1日至25日，上市房企拿地积极性，为2010年以来同期最低，据该机构统计，1月前25天，上市房企中，仅有15家房企参与了拿地，拿地金额为166亿元，拿地的房企数量和拿地金额，同比分别，下跌百分之七十七和百分之九十三，而2021年同期，全国有64家上市房企参与拿地，拿地金额达2506亿元，房地产企业的拿地意愿是，反映楼市信心的主要指标之一，房企信心不强，意味着未来一段时间，提高项目售价，或者抢拍高价地等行为会大减，购房者信心恢复也尚需时日，以深圳的网红盘，华润城，为例，2021年12月，华润城润玺二期开盘当天，剩余200套房源未售完，华润城系列位于深圳南山区，从2014年开盘以来，基本都是开盘即售罄，2020年，该项目更引发过，深圳万人抢房的盛况，但去年年末，这一盛况被打破，一定程度上反映购房者，信心尚未恢复，政策效应将逐渐显现，为何政策已现松动，但无论楼市交易，房价还是各方信心，都尚未出现明显恢复？，这是因为政策发挥效力有一定时滞，未来将逐渐显现，中泰证券研究所政策组负责人，首席分析师杨畅表示，目前部分地方，已经开始加快了，针对购房者，个人按揭贷款的审批速度，有望推动需求的释放，进而带来房价的见底回升，但从历年走势观察，住宅销售面积对于住宅投资，仍然存在6至8个月左右的提前性，未来房地产开发投资修复，仍然可能存在一定的滞后表现，中国社科院城市，与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，2022年一季度投资，销售，房价等各项指标降幅最大，第二，三季度降幅逐步减小，四季度主要指标才能转正，房地产难现大幅反弹，中泰证券首席经济学家，李迅雷认为，货币环境宽松以及流动性的改善，只是一个短期性的因素，他认为，房地产长周期拐点已经出现，未来楼市将呈现，一个长期下行的趋势，当然，受到政策影响，这一过程会比较平缓，安信证券首席经济学家，高善文提出，2020年和2021年中国商品房，销售面积逾17亿平方米的水平，将是未来数年内，中国商品房销售面积的顶部，也可能是一个长期的历史峰值，当前房地产行业进入供给侧调整期，行业的高周转模式正在终结，从短期来看，房地产也缺乏快速上行的可能，在全国住房，和城乡建设工作会议上，住建部提到了2022年8项工作内容，其中，加强房地产市场调控，放在第一的位置，局部升温时，则大概率出现调控加码，2022年，楼市或迎，首个贬值潮？，懂行人预测，明年可能超出想象，坦白来说，如今中国的房价已经非常高了，特别是对于，刚刚踏入社会的年轻人来说，如果没有父母的支持，完全靠自己，估计连首付款都拿不出来，根据国家统计局的数据显示，截止到2020年末，全国的平均房价，已经达到了9860元每平，像是一些人口集中，经济发达，就业岗位充足的一，二线大城市，房价更是达到了几万元一平，比如北京，深圳，上海，杭州，苏州等城市，房价低于30000元每平的房子，已经不多见了，但房价超过50000元一平的房子，却比比皆是，也就是说，如今买房，动辄花费上百万元，甚至是几百万元，已经成为普遍现象，这样来看，说是房价已经非常高了，也就不足为奇了，但随着楼市基本面的变化，高房价的问题或许难以维持，就好比2021年下半年，楼市已经出现明显降温，根据诸葛找房研究中心的数据显示，2022年元旦期间，重点10城的新房成交，仅有1699套，较2021年12月份，同期下降百分之六十点一二，较去年元旦同期，下降了百分之五十六点九，而且，从近5年的元旦假期，成交数据来看，重点10城的新房成交量，呈现先升后降的态势，自2018年起，元旦假期新房，成交连续3年呈现上涨态势，且在2020年元旦假期期间，新房成交突破5000套，达到了近5年以来的成交峰值，此后，元旦假期新房成交，便呈现逐年下滑的趋势，在2022年元旦期间，跌落至2000套，创近5年以来的最低成交量，更值得一提的是，根据房价行情网的数据显示，2021年，全国有163个城市的房价出现下跌，百强城市的按揭购房成本，也降至55.6万元，较2020年减少了3.5万元，那么，问题来了，究竟是哪些楼市基本面，发生了变化，才让房价开始出现降温了呢？，总结来看，主要包含3个方面，分别是住房需求，土地市场以及政策，先说住房需求，根据中国央行的数据显示，截止到2019年末，中国城镇居民住房，拥有率已经达到了百分之九十六，户均1.5套，其中拥有2套及以上住房的城镇家庭，占比也超过了百分之四十，也就是说，如今大多数城镇家庭，都已经达到了家家户户，都有住房的情况，而且，近年来新生儿出生率的持续走低，以及人口老龄化的问题也日益严重，再叠加城镇化速度的放缓，不可否认的是，如今的住房需求减少，已经成为既定事实，换句话说，就是买房的人已经越来越少了，再说土地市场，根据中指研究院的数据显示，截止到2021年10月17日，第二轮土地集中供应的，挂牌地块共计822宗，流拍地块266宗，流拍率高达32.4百分之，即便是土拍市场一向火热的北京，杭州，广州等城市流拍率，也超过了百分之五十，除此之外，还有数据显示，2021年1至9月份，全国300城的住宅用地，平均溢价率仅为百分之十四点八，较去年同期下降了1.3个百分点，其中，2021年9月份的平均溢价率，更是降至百分之四点一，较去年同期下降了个百分点十点八，像是长沙，重庆等多个城市竟出现了，多宗土地以底价成交的现象，溢价率为0，有专家表示，2021年土地市场的遇冷，基本上为未来2至3年的房价，下行埋下了伏笔，最后是政策，我们都知道，在2020年8月底的时候，中国央行，银保监会等房地产主管部门，给部分房企划定了，三道红线，，强制要求房企降负债，去杠杆，而且，在2021年的时候，三道红线，的试点范围进一步扩大，并且，要求所有房企，在2023年6月30日之前，实现降档达标，这样的话，2022年就显得格外重要，换句话说，2021年已经过去，2022年将成为房企达标的，关键性一年，也就是说，2022年，房企为了实现降档达标，极有可能会加大，以价换量，的幅度，打折促销的方式，或许会更频繁，力度也会更大，懂行人预测，在这样的前提下，明年楼市可能超出想象，值得肯定的是，在住房需求，土地市场以及政策等楼市，基本面发生变化的前提下，2022年的房价想要，继续上涨已经没有了基础，有内行人表示，2022年，楼市或迎，首个贬值潮，在笔者看来，这样的判断虽然有些许夸张，但基本符合当下的楼市现状，即便2022年不会迎来，首个贬值潮，但房价的降温或许仍然无法避免，对此，你怎么看？，，